Akşamüstü balkonda otururken yeni taşınan komşunun portatif klima dış ünitesini balkona monte ettiğini gördünüz: plastik ayaklarla balkon sınırına dayanmış, alt komşu kondens suyu ve titreşim nedeniyle şikayetçi. Hemen yönetim kuruluna yazılı başvuru yapmalı mısınız, toplantıda hangi karar alınır, masraflar ve sorumluluk nasıl belirlenir — somut adımlar bu rehberde.
Portatif klima dış ünitesi ve 'balkon' — Ortak alan mı yoksa özel mi?
Genel kural olarak balkonlar bağımsız bölümün bir parçasıdır; ancak balkonun yapısal elemanları (binanın taşıyıcı karkası, parapet, ortak duvarlar) ortak alan sayılır. Dış ünite monte edilen zemin/duvar ortak yapı elemanına zarar veriyor veya binanın dış cephesinde değişiklik yapılıyorsa ortak alan müdahalesi söz konusu olur.
İzin gerekliliği: Yönetim kurulunun ve genel kurulun yetkisi
Küçük estetik değişiklikler için kat malikinin önceden yazılı bildirim yapması yeter görülse de; binanın cephesi, uygulama görüntüsü veya tesisata müdahale söz konusuysa Kat Malikleri Kurulu kararı gerekir. Yönetim kurulu, acil tehlike oluşturan montajları geçici olarak durdurabilir veya tedbir kararı aldırabilir.
Karar alınırken dikkat edilecekler:
- Estetik / cephe değişikliği varsa karar gerekir.
- Ortak tesisata (elektrik, drenaj) müdahale varsa yetkili teknik raporu alınmalı.
- Oylamada arsa payı esasına göre değerlendirme yapılır; yöneticinin tek başına izin verme yetkisi sınırlıdır.
Tesisat, drenaj ve kondens suyu: zarar ve tazminat sorumluluğu
Portatif klimanın dış ünitesinden akan kondens suyu alt komşuda rutubet veya leke yaparsa, doğrudan zarar veren bağımsız bölüm maliki sorumlu tutulur. Onarım masrafları, doğrudan zarar ve gerekirse tazminat talebi gündeme gelir. Ancak zarar ortak tesisattan kaynaklıysa (ör. ortak drenaja yanlış bağlantı) masraf ortak gider sayılabilir.
Gürültü, titreşim ve sağlık iddiaları: hangi sınırlar geçerli?
Çevresel gürültü ve titreşim şikayetlerinde; belediye imar ekipleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ölçüm standartları ve gerektiğinde bilirkişi raporu esas alınır. Apartman içindeki huzur şikayetleri için öncelik idari tedbirler ve Kat Malikleri Kurulu kararlarıdır.
- Şikayet yazılı yapılır ve yöneticiye verilir.
- Yönetici teknik tespit (ses ölçümü, titreşim ölçümü) veya bilirkişi talep eder.
- Olumsuz sonuçta montajın sökülmesi veya izolasyon yapılması kararı alınır.
Masraf paylaşımı: kim öder, nasıl hesaplanır?
Genel prensip: Olumsuz etkisi ve neden olduğu zarar doğrudan müdahaleyi yapan malike aittir. Dolayısıyla dış ünite montajı nedeniyle doğan onarım, izolasyon ve tazminat masrafları genellikle ünitenin sahibi tarafından karşılanır.
| Durum | Masraf Sorumlusu |
|---|---|
| Balkon içine yerleştirme, bağımsız bölüm sınırları içinde, zarar yok | ✅ Malik (kendi masrafı) |
| Cephe görüntüsüne müdahale / ortak duvar/taşıyıcıya zarar | ✅ KMK kapsamında kat malikleri kurulunun kararı ve zarar veren malik |
| Kondens su veya titreşimle alt komşuda zarar | ✅ Ünitenin sahibi (tazminat ve onarım) |
Uygulama adımları — yöneticiler ve mağdur malikler için pratik rehber
Bir anlaşmazlık çıktığında izlenecek adımlar şunlardır:
- Şikayeti yazılı yapın, tarihli fotoğraf ve video ekleyin.
- Yönetici teknik tespit için yetkilendirme alsın; gerekiyorsa bilirkişi raporu isteyin.
- Kat Malikleri Kurulu’nda karar alın (cephe/ortak alan müdahalesi için arsa payı oyu gerekebilir).
- Mahalle/ilçe belediyesinin imar ve gürültü biriminden ölçüm talep edin (gerekirse idari işlem başlatılır).
- Tadilat ve tazminat taleplerinde hukuki süreç gerekirse avukat danışın — somut değerlendirme önemlidir.
Yönetim dijitalleşmesiyle süreç nasıl hızlanır?
İtiraz, şikayet ve karar süreçlerinde belge takibi ile tahsilat/sorumluluk belirleme kritik. Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı site yönetim yazılımları sayesinde şikayet kaydı, karar defteri, masraf takibi ve ödeme taleplerini elektronik ortamda takip edebilirsiniz. BYönetim’in duyuru, karar defteri ve masraf raporları süreç şeffaflığını artırır: https://byonetim.com.tr/
Hangi yasal dayanaklar ve uygulamalar referans alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınarak, ortak yerlere müdahale, karar alma usulleri ve ortak giderlerle ilgili süreçler KMK hükümlerine göre yürütülür. Teknik tespit ve idari ölçümlerde ilgili belediye yönetmelikleri ve çevre mevzuatı uygulanır. Somut hukuki değerlendirme için uzman görüşü alınması önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Portatif klima dış ünitesi balkonuma zarar veriyorsa önce ne yapmalıyım?
Önce tarihli fotoğraf/video ve imzalı yazılı şikayetle yönetime başvurun; yönetici teknik tespit ve gerekirse bilirkişi talep etmelidir.
Komşum izinsiz dış ünite taktı; yönetici tek başına söktürebilir mi?
Yönetici, acil tehlike veya zarar riski varsa geçici tedbir alabilir; kalıcı sökme için kat maliklerinin ya da genel kurulun kararı gerekebilir.
Kondens su nedeniyle alt dairede boya ve rutubet oluştu — kim öder?
Genelde zarar veren ünitenin sahibi onarım ve tazminat sorumluluğundadır; kesin sorumluluk teknik rapor ve belgelerle belirlenir.
Estetik olarak cephe değiştiyse hangi karar gerekir?
Binanın dış cephesinde değişiklik yapılıyorsa Kat Malikleri Kurulu kararı gereklidir; arsa payı ve toplantı yeter sayıları KMK hükümlerine göre uygulanır.
Gürültü/titreşim için belediyeye başvuru yeter mi?
Belediye ölçümleri idari yaptırım ve yaptırım kararları için gereklidir; apartman içi kararlar ve tazminat talepleri için teknik/bilirkişi raporu da önem taşır.
