Akşam yemek yerken salonun tavanında beliren kahverengi leke: üst komşu çamaşır makinesi çalıştırdı mı, yoksa çatıda / ortak kolon hattında bir sızıntı mı var? Bu tür bir an, hem komşuluk gerilimini hem de bütçe tartışmasını anında ateşler. Yöneticinin ve kat malikinin ilk işi doğru tespiti yapmak ve masraf paylaşımını kanuna ve delillere göre belirlemek olmalıdır.
Su kaçaklarında öncelikli soru: Kaynak ortak mı, şahsi mi?
Öncelikle şunu ayırt etmek gerekir: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yer ve tesisat tanımları önemlidir. Daire içindeki tesisat (ör. daire içi banyoya çıkan esnek bağlantı, su sayaç devresi sonrası borular) genellikle bağımsız bölüme ait kabul edilirken; bina ana hattı, dikey kolonlar ve çatı olukları gibi elemanlar ortak tesisattır.
Adım adım tespit süreci (pratik yol haritası)
- Hasarın ilk tespiti: su lekesinin yeri, sürekliliği ve rengi not edilir; fotoğraf ve video ile kayıt alınır.
- Sayaç ve vanalar kontrolü: etkilenen dairenin su vanaları kapatıldığında sızıntı devam ediyor mu diye test edilir.
- Alt ve üst komşularla ön görüşme: aynı katta/kolonda benzer sorun var mı sorgulanır.
- Profesyonel keşif: yetkili tesisatçı veya yapı uzmanı çağrılarak boru güzergâhı, kaçak noktasına ilişkin rapor alınır.
- Gerekirse termal kamera veya nem ölçer ile teknolojik tespit yapılır; rapor yazılır.
Kim öder? Masraf paylaşımı ilkeleri
Eğer tespit sonucu kaçak dairenin iç tesisatından kaynaklanıyorsa (ör. daire içi esnek bağlantı, musluk, rezervuar), onarım masrafları ilgili kat malikine aittir. Eğer ana kolon, dikey şaft, çatı oluğu veya ortak su hattı arızası ise masraf ortak gider olarak kat malikleri arasında paylaşılır.
| Kaçak Kaynağı | Masrafın Niteliği |
|---|---|
| Daire iç tesisat (sayaç sonrası esnek hat, lavabo borusu) | ✅ Kat maliki öder |
| Dikey kolon, ana su hattı, çatı olukları | ✅ Ortak gider (arsa payına göre) |
Delil ve raporun önemi: itirazları nasıl kapatırsınız?
Mahkeme veya icra süreçlerine gitmeden önce yöneticinin toplayacağı deliller işinizi kolaylaştırır: keşif raporu, tarihli fotoğraf/video, komşu beyanları ve yönetime bildirim kayıtları. Teknik rapor, kaçak noktasını ve sorumluluğu açıkça gösteriyorsa KMK çerçevesinde kat maliklerinin yükümlülüğü belirginleşir.
Pratik yönetim adımları: Yönetici ne yapmalı?
- Olayı yazılı bildirim ile ilgili malike ve genel kurula kaydedin.
- Teknik rapor aldıktan sonra masraf yükümlülüğünü belirleyin ve gideri tahakkuk ettirin.
- Ödeme yapılmazsa KMK uyarınca genel gider tahsil yolları devreye alınabilir; öncelikle uzlaşma ve taksitlendirme önerileri sunun.
Yönetim planı, karar defteri ve KMK ilişkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı birlikte değerlendirilir. KMK, ortak giderlerin paylaşım esaslarını ve yönetim yetkilerini belirler; ancak yönetim planı farklı bir sorumluluk veya bakım düzenlemesi getiriyorsa öncelik ona verilir. Yönetici, onarım sonrası tutarı tahakkuk ettirirken karar defterine ve ilgili genel kurul kararlarına atıf yapmalıdır.
Örnek uygulamalar ve dikkat edilecek hususlar (2026 pratikleri)
2026'da pratikte sık görülen durumlar: eski kolon borularının çatlatması, çatı izolasyonundan kaynaklı sızmalar ve daire içi esnek hat kopmaları. Her durum için ayrı bir teknik rapor gereklidir. Tüm süreç dijital kayıt altına alınırsa (bildirim, fotoğraf, rapor, tahakkuk), ileride doğabilecek hukuki ihtilaflar daha kolay çözülür.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bakım kayıtları, bildirim takibi ve aidat tahakkuku gibi işlemleri yönetimi kolaylaştıracak araçlar kullanmak faydalıdır; örneğin BYönetim gibi platformlar bu süreçte rapor, tahakkuk ve iletişim kayıtlarını düzenler: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşudan gelen su kaçaklarında ilk ne yapmalıyım?
Hemen fotoğraf/video çekin, su vanasını geçici kapatın ve yöneticiyi/komşuyu yazılı olarak bilgilendirip teknik keşif talep edin.
Teknik rapor yoksa masrafı kim öder?
Net sorumluluk için teknik keşif gereklidir; rapor yoksa uygulamada uyuşmazlık çıkar; yönetici uzlaşı ve geçici çözümler önermeli, kalıcı karar için keşif istenmelidir.
Ortak kolonun tamiri için genel kurul kararı gerekir mi?
Genellikle acil onarımlar yöneticinin yaptırabileceği işlerdir; büyük tadilat veya yüksek tutarlı işler için genel kurul onayı gerekebilir; yönetim planına bakın.
Komşu masrafı ödemiyor, ne yapabilirim?
Önce uzlaşma, taksitlendirme ve yazılı bildirim yoluna gidin; ödeme olmazsa kat mülkiyeti takibi ve icra yolları gündeme gelir—somut durum farklılık gösterir, gerekirse avukata danışın.
Çatı veya ana hattaki sızıntı tespiti için hangi uzman gerekir?
Genelde sıhhi tesisat ustası + yapı/tesisat mühendisi raporu yeterlidir; termal kamera veya nem ölçer destek raporu da delil sağlar.
