Akşam eve geldiğinizde salonun köşesinde ıslak lekeler, tavan boyasında kabarma ve üst kat komşunuzun banyosundan gelen rutubet kokusu: böyle bir durumda ne yapacağınızı bilmek hem onarım masrafını hızlandırır hem de komşuluk ilişkisini korur. Bu rehber, lavabo veya tuvalet tesisatından kaynaklanan dikey su kaçaklarında (üst katta) tespit, geçici önlem, masraf paylaşımı ve olası itiraz süreçlerini adım adım anlatır.
1. Kaçak tipi ve sorumluluk ilkeleri
Kat Mülkiyeti düzeninde iç tesisatın hangi kısmının ortak, hangi kısmının bağımsız bölümün sorumluluğunda olduğu belirleyicidir. Genel ilke: bağımsız bölüm içindeki tesisatın bakım-onarımı malik(veya kullanıcısına), ortak tesisatın ise kat malikleri kurulunca karşılanır.
2. İlk 24 saatte yapılacaklar: tespit ve geçici önlem
Hasarı fark eder etmez hızlı davranmak hem suyun daha fazla yayılmasını engeller hem de zarar tespitini kolaylaştırır.
- Su kesme: Eğer mümkünse binanın ana vanası veya üst dairenin ilgili vanası kapatılmalı.
- Foto/video kaydı: su sızıntısının başladığı yer, boyut, zaman damgası ile belgelenmeli.
- Geçici müdahale: damlatmayı azaltacak kapama/bant/tampon önlemleri alınmalı; kalıcı onarıma kadar su temizliği ve rutubet kurutma yapılmalı.
- Yazılı bildirim: yöneticiye ve üst komşuya yazılı (e-posta veya noter/iadeli taahhütlü posta değilse bile kayıtlı) bildirim yapılmalı.
3. Kaçak kaynağının tespiti: kim belirler, hangi uzmanlık gerekir?
Kaçak kaynağı konusunda uzman raporu çoğu ihtilafı çözer. Pratik adımlar:
- Tesisatçı ilk inceleme: kısa vadeli tespit ve olası geçici müdahale.
- Gerekirse yetkin su tesisat (veya yapı) uzmanından yazılı rapor alınması; fotoğraflı ve arızanın kaynağını açıkça gösteren rapor önemlidir.
- İhtilaf hâlinde bağımsız eksper raporu ya da bilirkişi talebi mahkeme/uygulama aşamasında kullanılabilir.
4. Masraf paylaşımı: hangi gider kime ait olur?
Sorumluluk kaynağına göre özet:
| Kaçak kaynağı | Masraf |
|---|---|
| Bağımsız bölüm iç tesisat (daire içi boru, kuyu, lavabo bağlantısı) | ✅ Malik/daire sakini öder |
| Ortak tesisattan (bina şaftı, taşıyıcı hat) kaynaklıysa | ✅ Ortak gider olarak kat malikleri paylaşır |
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan madde numarası vermiyorsa da KMK çerçevesinde ortak alan tanımı ve işletme projesi ile bağlantı kurularak uygulama yapılır. Yargıtay uygulamaları sıklıkla kaçak kaynak tespitine göre malik sorumluluğunu onaylamaktadır (somut olay incelemesi önemlidir).
5. Geçici ödeme, acil onarım ve sonrasında uzlaşma yolları
Acil müdahale gerektiren durumlarda yönetici veya malikler, binanın genel güvenliği ve sağlığı için önlem alıp masrafı öne çekebilir; sonra sorumludan tahsilat aranır. Bu uygulama yönetimin asli görevleri arasında bulunur (işletme ve bakım).
- Geçici ödeme: yönetim kasasından veya acil onarım fonundan ödeme yapılabilir; sonrasında tespit raporuna göre sorumluya rücu edilir.
- Uzlaşma: yazılı ödeme planı, faturaların paylaşımı ve gerekirse eksper raporuna dayanarak genel kurulda karar alınması önerilir.
6. İspat, belge düzeni ve yöneticinin rolü
Yönetici; bildirimleri almak, ilk müdahaleyi organize etmek, faturaları ve raporları arşivlemekle yükümlüdür. Deliller şunlardır:
- Fotoğraf, video, tarih-saat bilgileri
- Tesisatçı/uzman raporları ve faturalar
- Yöneticiye yapılan yazılı bildirimler ve yönetim kayıtları
- Genel kurul veya yönetim kurulu kararları (varsa onarım yetkisi)
Bu belgeler ileride olası rücu talepleri veya yasal süreçlerde belirleyici olur. Yönetici kayıtlarını düzenli tutmalı; isterseniz bu süreci dijitalleştirmek ve belgeleri tek platformda tutmak için BYönetim gibi bir araç kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun lavabosundan gelen su zararını kim öder?
Kaçak kaynağı daire içi tesisattan kaynaklanıyorsa daire sahibi öder; ortak tesisattan ise masraf ortak gider olarak paylaşılır. Kesin sorumluluk tespiti rapora bağlıdır.
Acil onarımı kim yaptırmalı, yönetici ödeyebilir mi?
Binanın güvenliği ve sağlığı için yönetici acil müdahaleyi yaptırabilir; masraf daha sonra sorumluya rücu edilir veya genel kurul kararıyla ortak gider olarak belirlenir.
Tesisatçı raporu yeterli delil midir?
Basit uyuşmazlıklarda yeterli olabilir; ihtilaf hâlinde bağımsız ekspertiz/bilirkişi raporu gerekebilir. Mahkeme sürecinde tarafsız uzman raporu daha kuvvetli delildir.
Komşu onarım masrafını reddederse ne yapılır?
Önce yazılı bildirim ve uzlaşma teklif edin; sonuç alınamazsa tespit raporu ile birlikte sulh hukuk mahkemesinde tazminat/rücu talebi düşünülebilir. Somut hukuki tavsiye için avukatınıza danışın.
Su hasarı için alınan faturalar ortak hesaptan ödenirse sonra nasıl tahsil edilir?
Yönetim kısa vadede ödeme yapabilir; belgelerle birlikte sorumluya rücu edilir veya genel kurul kararıyla aidat/ödemeler yoluyla tahsilat sağlanır.
