Yeni taşınan bir kat maliki, 140 m² dairesi için 60 m² komşusuyla aynı aidatı ödediğini görünce itiraz ediyor: "Benim dairem iki katı büyük, neden aynı parayı ödüyorum?" Karşı argüman da hazır: "Asansörü ikimiz de aynı kullanıyoruz." Aidatın nasıl bölüneceği, apartmanlarda en sık tartışılan konulardan biridir. Bu yazıda eşit paylaşım ile arsa payına göre paylaşımın yasal temelini ve uygulamasını açıklıyoruz.
Kanun Ne Diyor? KMK m.20
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ortak gider ve avans paylarının nasıl bölüşüleceğini düzenler. Maddeye göre, aksine sözleşme (yönetim planı veya kurul kararı) yoksa:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ile bunlara ait yönetim giderlerine kat malikleri eşit olarak,
- Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yer/tesislerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleriyle yönetici aylığına kat malikleri arsa payları oranında katılır.
Yani kanunun varsayılan kuralı tek tip değildir: bazı giderler eşit, bazıları arsa payına göre paylaştırılır.
Hangi Gider Nasıl Paylaşılır?
| Gider Türü | Paylaşım Esası |
|---|---|
| Kapıcı/bekçi/bahçıvan | ✅ Eşit |
| Asansör/çatı/dış cephe onarımı | ✅ Arsa payı |
| Bina sigortası | ✅ Arsa payı |
| Yönetici aylığı | ✅ Arsa payı |
Yönetim Planı Farklı Kural Koyabilir mi?
Evet. KMK'nın bu paylaşım kuralı "aksine sözleşme yoksa" geçerlidir. Kat malikleri, yönetim planında veya usulüne uygun bir kurul kararıyla farklı bir paylaşım esası (örneğin tüm giderlerde eşit veya tümünde arsa payı) belirleyebilir. Bu nedenle bir sitede aidatın nasıl bölündüğünü anlamak için önce yönetim planına bakmak gerekir.
Su ve Doğalgaz Gibi Tüketim Giderleri
Bireysel sayaçla ölçülebilen su, elektrik veya doğalgaz tüketimleri, mümkün olduğunca fiili kullanım üzerinden paylaştırılır. Ortak alanların tüketimi ise yukarıdaki kurallar veya yönetim planı çerçevesinde dağıtılır. Merkezi ısıtmada ise ısı pay ölçer gibi düzenlemeler ayrı mevzuata tabidir.
Doğru Paylaşımı Otomatikleştirin
Her gider kalemini farklı esasla (kimi eşit, kimi arsa payı) elle hesaplamak büyük sitelerde ciddi hata kaynağıdır. Yanlış dağıtılan bir aidat, hem itiraza hem güven kaybına yol açar. BYönetim ile binanızı 6 ay ücretsiz kurarak her bağımsız bölümün arsa payını tanımlayabilir, gider kalemlerini eşit veya arsa payına göre otomatik tahakkuk ettirebilir ve her daireye doğru aidatı saniyeler içinde yansıtabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Büyük daire daha fazla aidat öder mi?
Bağlı olduğu gider türüne göre değişir. Onarım, sigorta ve yönetici aylığı gibi kalemler arsa payına göre dağıtıldığından büyük daireler bu kalemlerde daha fazla öder; kapıcı gibi giderlerde ise kural olarak eşit ödenir.
Tüm aidatı eşit bölmek yasal mı?
Yönetim planında veya kurul kararıyla böyle belirlenmişse mümkündür. Aksi halde kanunun karma paylaşım kuralı (kimi eşit, kimi arsa payı) uygulanır.
Arsa payımı nereden öğrenirim?
Arsa payı tapu kayıtlarında ve yönetim planı eklerinde yer alır; tereddütte tapu müdürlüğünden teyit alabilirsiniz.
Zemin kat daireler asansör giderine katılır mı?
Bu konu sıkça tartışılır ve yönetim planındaki düzenlemeye göre değişebilir; somut durum ve içtihat farklılık gösterdiğinden bir uzmana danışmanız yerinde olur.
Dükkan ve mesken aynı esasla mı aidat öder?
Genel kural aynıdır, ancak yönetim planı işyerleri için farklı katkı oranları öngörebilir; bu nedenle planın ilgili hükmüne bakılmalıdır.
