Yeni yöneticinin ilk büyük kavgası genellikle aidat listesinde patlak verir: Büyük dairedeki komşu "neden ben daha fazla ödüyorum?" derken, küçük dairedeki "asansörü herkes aynı kullanıyor, eşit olsun" diye itiraz eder. Aslında bu tartışmanın cevabı tahmin veya pazarlıkla değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ile verilir. Bu madde, hangi giderin eşit, hangisinin arsa payı oranında paylaşılacağını açıkça düzenler. Bu rehberde aidat paylaşımını ve gecikme tazminatını net biçimde ele alıyoruz.
KMK m.20: Giderlere Katılma Kuralı
KMK m.20, kat maliklerinin ortak gider ve avansa katılma esaslarını iki temel kurala bağlar. Maddeye göre, aksine sözleşme olmadıkça:
- Kat malikleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlara ait sigorta primlerine eşit olarak katılır.
- Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve ortak yer ile tesislerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise arsa payları oranında katılır.
Hangi Gider Eşit, Hangisi Arsa Payına Göre?
| Gider Kalemi | Paylaşım Şekli |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi ücreti ve sigortası | ✅ Eşit |
| Asansör, kalorifer, hidrofor bakım-onarımı | ✅ Arsa payı |
| Çatı, dış cephe, ortak alan onarımı | ✅ Arsa payı |
| Anagayrimenkul sigorta primi | ✅ Arsa payı |
| Yönetici ücreti | ✅ Arsa payı |
Arsa payı, her bağımsız bölümün anagayrimenkuldeki ortak mülkiyet payıdır ve tapu kütüğünde yazılıdır. Büyük metrekareli daireler genellikle daha yüksek arsa payına sahiptir; bu nedenle arsa payına bağlı giderlerde daha fazla öderler.
Gider Payını Ödemeyen Kat Maliki ve Gecikme Tazminatı
KMK m.20, ödememe halini de düzenler. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir, icra takibi yapabilir. Ödemede geciken kat maliki, gecikilen günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
- Aidat tahakkuk eder ve son ödeme tarihi belirlenir.
- Süresinde ödenmezse gecikilen süre için aylık %5 gecikme tazminatı işler.
- Yönetici icra takibi veya alacak davası başlatabilir.
- KMK m.22 uyarınca kanuni ipotek hakkı tapuya işlenebilir.
Aidat Hesabını Doğru ve Şeffaf Tutmak
Eşit ve arsa payı kalemlerini elle ayırıp her ay yeniden hesaplamak, hele gecikme faizini gün gün işletmek, kalabalık binalarda ciddi hata kaynağıdır. Otomatik aidat tahakkuku (arsa payı veya eşit), gecikme faizi otomasyonu ve borç bildirimini tek panelden yürütmek için BYönetim'de binanızı ücretsiz oluşturabilir, paylaşım kuralını bir kez tanımlayıp her ay otomatik hesaplatabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat eşit mi arsa payına göre mi olmalı?
KMK m.20'ye göre kapıcı, bahçıvan gibi personel giderleri eşit; ortak yer bakım-onarım, sigorta ve yönetici ücreti gibi giderler arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planı farklı düzenleyebilir.
Arsa payımı nereden öğrenebilirim?
Bağımsız bölümünüzün arsa payı tapu kütüğünde yazılıdır; tapu senedinden veya e-Devlet üzerinden öğrenebilirsiniz.
Gecikme tazminatı ne kadardır?
KMK m.20'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, gecikilen süre için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.
Yönetim planı aidatı eşit yapabilir mi?
Evet. "Aksine sözleşme olmadıkça" ifadesi gereği, yönetim planı tüm giderlerin eşit paylaşımını öngörebilir ve bu durumda plan uygulanır.
Boş dairenin sahibi aidat öder mi?
Evet. Personel giderleri gibi kalemler kullanımdan bağımsız olarak eşit paylaşıldığından, boş dairenin maliki de ortak giderlere katılır.
