Apartman yöneticisi Ayşe Hanım, ay sonunda kasayı denkleştirirken üç dairenin aidatını üç aydır ödemediğini fark ediyor. Aklındaki soru basit ama cevabı çoğu yöneticiyi zorluyor: "Bu gecikmiş borçlara ne kadar faiz ekleyebilirim ve bunu nasıl hesaplarım?" Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun belirlediği gecikme tazminatını, doğru oranı ve elle hesaplama yöntemini örneklerle ele alıyoruz.
Aidat Gecikme Faizinin Yasal Dayanağı: KMK m.20
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat malikine karşı uygulanacak yaptırımı açıkça düzenler. Maddeye göre, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Burada dikkat edilmesi gereken iki nokta var: Bu oran kanunun öngördüğü azami değil, doğrudan belirlediği orandır; ayrıca bu bir "ceza" değil, "gecikme tazminatı" olarak tanımlanır. Yani kat malikleri kurulu ayrı bir karar almasa bile bu hak doğrudan kanundan kaynaklanır.
Hesaplama Formülü: Adım Adım
Gecikme tazminatı, gecikilen gün sayısı üzerinden hesaplanır. Temel mantık şudur: aylık %5 oranını günlük orana çevirir, gecikilen gün sayısıyla ve ödenmeyen tutarla çarparsınız.
- Ödenmeyen aidat tutarını belirleyin (örnek: 1.500 TL).
- Aylık %5 oranını günlüğe çevirin: 0,05 ÷ 30 = günlük yaklaşık %0,1667.
- Gecikilen gün sayısını sayın (vade tarihinden ödeme/hesaplama tarihine kadar).
- Tutar × günlük oran × gün sayısı ile tazminatı bulun.
Örnek: 1.500 TL aidat 60 gün geç ödenirse: 1.500 × 0,001667 × 60 = yaklaşık 150 TL gecikme tazminatı. Bu, iki aylık gecikmenin aylık %5'i olan 75 TL × 2 = 150 TL ile aynı sonucu verir.
Örnek Hesaplama Tablosu
| Borç | Gecikme | Tazminat | Toplam |
|---|---|---|---|
| 1.500 TL | 30 gün | 75 TL | 1.575 TL |
| 1.500 TL | 60 gün | 150 TL | 1.650 TL |
| 3.000 TL | 90 gün | 450 TL | 3.450 TL |
Vade Tarihi ve Gecikmenin Başlangıcı
Gecikmenin ne zaman başladığı kritik. Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında bir vade (örneğin "her ayın 10'u") belirlenmişse, gecikme o tarihten sonra işlemeye başlar. Vade belirlenmemişse, ilgili ayın aidatı o ay içinde muaccel sayılır ve ay sonundan itibaren temerrüt doğabilir. Bu nedenle yönetim planında net bir ödeme günü tanımlanması, ileride doğacak uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.
Manuel Hesaplamanın Riskleri ve Otomasyon
Çok daireli sitelerde her bağımsız bölüm için gecikme gününü tek tek saymak hem zaman alır hem de hata payı yüksektir. Yanlış hesaplanan bir tazminat, icra takibinde itiraza ve yöneticinin sorumluluğuna yol açabilir. Bu noktada gecikme faizini otomatik işleyen bir yönetim yazılımı işi kökten kolaylaştırır. BYönetim ile binanızı 6 ay ücretsiz oluşturup her bağımsız bölümün borcuna KMK m.20'deki aylık %5 tazminatı gün bazında otomatik işletebilir, tahsilat anında güncel toplamı görebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat gecikme faizi kanunen yüzde kaçtır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre gecikilen her ay için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.
Kat malikleri kurulu bu oranı düşürebilir mi?
Yönetim planında veya kurul kararıyla farklı (genellikle daha düşük) bir oran belirlenebilir; ancak uygulamada kanundaki oranın asgari kabul edildiği yönünde görüşler ağırlıktadır. Emin olmak için yönetim planınızı bir uzmana inceletmeniz yerinde olur.
Gecikme tazminatı için ayrı dava açmak gerekir mi?
Hayır, tazminat asıl alacakla birlikte talep edilebilir. Tahsilat yöntemi ve süreç somut duruma göre değiştiğinden, icra/dava aşaması için bir avukata danışmanız önerilir.
Kiracı mı ev sahibi mi gecikme faizinden sorumlu?
Ortak gider borcundan kat maliki birinci derecede sorumludur; kiracı, kira sözleşmesi kapsamında ödemekle yükümlü olduğu kadarıyla müteselsil sorumlu olabilir. Detay sözleşmeye göre değişir.
Faiz, asıl borçtan fazla olabilir mi?
Çok uzun gecikmelerde tazminat birikebilir; ancak yöneticilerin alacağı belirli aralıklarla takip edip büyümeden tahsil etmesi hem hukuken hem pratik olarak daha sağlıklıdır.
