Yönetici Seda Hanım, üç ay geç ödeyen bir daireye "gecikme faizi" eklemek ister ama "yüzde kaç uygulayabilirim, bunu nereden alıyorum?" diye tereddüt eder. Bazı sakinler bankaların temerrüt faizini örnek gösterir, bazıları "faiz alamazsın" der. Gerçekte aidat gecikme faizinin sınırı kanunla bellidir ve doğru hesaplandığında tahsilatın güçlü bir aracıdır. Bu rehberde gecikme tazminatını adım adım açıklıyoruz.
Aidat Gecikmesinde Faizin Yasal Dayanağı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat malikinin, geçen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Buradaki yüzde beş bir üst sınırdır; yönetim planı daha düşük bir oran belirleyebilir, ancak bunun üzerine çıkamaz.
Hangi Oran Uygulanır? Yönetim Planına Bakın
Faiz oranını belirlerken sıralama şöyledir:
- Önce yönetim planını inceleyin; gecikme oranı yazıyorsa o uygulanır.
- Yönetim planında oran yoksa kat malikleri kurulu kararına bakın.
- Hiçbiri yoksa kanunun öngördüğü aylık yüzde beş üst sınırı çerçevesinde, makul bir oran uygulanır.
Gecikme Faizi Nasıl Hesaplanır? Örnek
Diyelim ki 2.000 TL aidat, vade tarihinden 2 ay sonra ödendi ve yönetim planı aylık yüzde beş öngörüyor:
| Adım | Hesap |
|---|---|
| Aylık faiz | ✅ 2.000 × %5 = 100 TL |
| 2 aylık gecikme | ✅ 100 × 2 = 200 TL |
| Toplam ödenecek | ✅ 2.000 + 200 = 2.200 TL |
Birden fazla ay borç biriktiyse her ayın aidatı kendi vade tarihinden itibaren ayrı ayrı işletilir. Yani Ocak aidatı daha uzun süre, Mart aidatı daha kısa süre faiz alır. Bu nedenle elle hesap karmaşıklaşır ve hata payı artar.
Faiz Uygulamak İçin Şart Var mı?
Gecikme tazminatı kanundan doğduğu için ayrıca ihtar şartı aranmaz; borç vadesinde ödenmediğinde işlemeye başlar. Ancak uygulamada, faizin hangi orandan ve hangi tarihten itibaren işlediğini gösteren açık bir tahakkuk kaydı tutmak, olası uyuşmazlıkta yönetimi haklı çıkarır. Belirsiz veya geriye dönük keyfi faiz, itiraza açıktır.
Faiz İcra Takibine de Eklenir mi?
Evet. Aidat icra yoluyla takip edilirken, ana borçla birlikte işlemiş gecikme tazminatı da talep edilebilir. Bu yüzden takip dosyasındaki faiz hesabının kanuni sınır içinde ve belgeli olması gerekir; aksi halde borçlu itirazıyla dosya zayıflar.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat gecikme faizinin üst sınırı nedir?
KMK m.20'ye göre gecikme tazminatı aylık yüzde beşi geçemez. Yönetim planı daha düşük bir oran belirleyebilir, ancak bu sınırın üzerine çıkılamaz.
Yönetim planında oran yazmıyorsa faiz alınabilir mi?
Evet. Kanun gecikme tazminatını doğrudan düzenlediği için, plan oran belirtmese de yasal sınır içinde gecikme tazminatı uygulanabilir. Kurul kararıyla oranı netleştirmek isabetli olur.
Gecikme faizi için ayrıca ihtar göndermek zorunlu mu?
Tazminat kanundan doğduğu için ihtar şartı yoktur; borç vadesinde ödenmeyince işlemeye başlar. Yine de yazılı bildirim, tahsilatı kolaylaştırır.
Bankaların temerrüt faizini aidata uygulayabilir miyim?
Hayır. Aidatta ölçü KMK m.20'deki aylık yüzde beş sınırıdır; bankacılık faiz oranları burada uygulanmaz. Fazla faiz itiraz halinde reddedilebilir.
Kısmi ödeme yapılırsa faiz nasıl hesaplanır?
Genellikle ödeme önce işlemiş faize, sonra ana paraya mahsup edilir. Doğru mahsup için her ödemenin tarihini ve dağılımını kayıt altına almak gerekir.
