Yeni taşınan kiracı Elif Hanım, ilk ayın sonunda yöneticiden 1.800 TL aidat ister. Elif Hanım "Demirbaş ve apartman boyası niye bana çıktı, bunu ev sahibi ödemez mi?" diye itiraz eder. Bu, Türkiye'deki kira ilişkilerinin en çok tartışılan konularından biridir. Aidatın tamamı kiracıya mı yoksa bir kısmı ev sahibine mi düşer? Cevap, giderin türüne ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki ayrıma bağlıdır.
Asıl Borçlu Her Zaman Kat Malikidir
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kat malikine yükler. Yani yönetim açısından muhatap ve asıl borçlu daima daire sahibidir. Kira sözleşmesi, malik ile kiracı arasında özel bir düzenleme yapmış olsa bile, bu düzenleme yönetimi bağlamaz; yönetim isterse doğrudan malikten talep edebilir.
Hangi Gider Kime Ait? İşletme ve Demirbaş Ayrımı
Pratikteki ayrım, giderin "kullanımdan doğan tüketim gideri" mi yoksa "yatırım/demirbaş gideri" mi olduğuna bakar. Genel kabul gören dağılım şöyledir:
| Gider Türü | Genellikle Kim Öder? |
|---|---|
| Temizlik, kapıcı, asansör elektriği, ortak su | ✅ Kiracı (işletme gideri) |
| Yakıt / ısınma payı (kullanım) | ✅ Kiracı |
| Demirbaş alımı, asansör yenileme, çatı tadilatı | ✅ Ev sahibi (malik) |
| Bina dış cephe boyası, büyük onarım | ✅ Ev sahibi |
Mantık şudur: kiracı binayı kullandığı süre boyunca işletilmesinden doğan cari giderleri karşılar; binanın değerini koruyan veya artıran yatırım giderleri ise mülk sahibine aittir. Çünkü o yatırımın faydası mülkün kendisine ve gelecekteki maliklerine kalır.
Müteselsil Sorumluluk: Kiracı da Sorumlu Olabilir
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, ortak gider ve avans payından kat malikiyle birlikte, o bağımsız bölümden fiilen yararlanan kiracının da sorumlu tutulabileceğini düzenler. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır. Yani kiracı, henüz ödemediği kira tutarı kadar aidat borcundan yönetime karşı sorumlu olabilir; bu ödediği tutarı kirasından düşer.
Anlaşmazlık Çıkarsa Ne Yapılmalı?
- Kira sözleşmesindeki aidat maddesini ve giderin türünü inceleyin.
- İşletme gideri mi, yatırım gideri mi olduğunu tahakkuk dökümünden ayırın.
- Tartışmalı kalemi malik ile kiracı arasında giderin niteliğine göre paylaştırın.
- Çözülemezse sulh hukuk mahkemesine başvuru gündeme gelebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde "aidatı kiracı öder" yazıyorsa demirbaşı da kiracı mı öder?
Genel kural, demirbaş ve büyük onarım gibi yatırım giderlerinin malike ait olmasıdır. Sözleşmede aksi yazsa bile bu tür yapısal giderlerin kiracıya yüklenmesi tartışmalıdır ve duruma göre geçersiz sayılabilir.
Boş daire için aidat ödenir mi?
Evet. KMK m.20'ye göre kat maliki dairede oturmasa veya kiraya vermese bile ortak giderlere katılmak zorundadır. Boş daire aidattan muaf değildir.
Kiracı aidatı ödemezse yönetim ev sahibinden isteyebilir mi?
Evet. Asıl borçlu kat malikidir. Kiracı ödemezse yönetim doğrudan malikten tahsil edebilir; malik ödediği tutarı kiracıya rücu edebilir.
Yakıt parası kiracıya mı ev sahibine mi aittir?
Isınmadan fiilen yararlanan kiracı, kullanım dönemine ait yakıt payını öder. Henüz kimsenin oturmadığı dönemin yakıt gideri ise malike kalır.
Kiracı çıkarken aidat borcu kalırsa kim öder?
Yönetim açısından malik her zaman sorumludur. Kiracının ödemediği işletme aidatını malik öder, ardından depozito veya rücu yoluyla kiracıdan talep edebilir.
