Apartman yöneticisi Kemal Bey'in en büyük derdi tek bir borçlu değil; her ay birkaç gün geciken, bazen ay atlayan, sürekli "hallederim" deyip ödemeyen bir komşudur. Diğer sakinler düzenli öderken bu durum hem kasayı zorlar hem de adaletsizlik hissi yaratır. Peki yönetici, geç ödeyen bir kat malikine karşı yasal olarak hangi adımları atabilir? İşte sırasıyla yapılabilecekler.
Yöneticinin Yetkisi Nereden Gelir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yöneticinin görevleri arasında ortak giderleri toplamak ve gerektiğinde dava ve icra takibi yapmayı sayar. Yani yönetici, aidatı tahsil etmek için yasal yollara başvurma konusunda görevli ve yetkilidir. Bu yetki, kat malikleri kurulunun verdiği yetki ve kararlarla desteklenir.
Adım Adım Yapılabilecekler
- Hatırlatma: Önce yazılı/dijital bir hatırlatma ile borç dökümünü iletin. Çoğu gecikme bu aşamada çözülür.
- Gecikme faizi tahakkuku: KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşi geçmeyecek şekilde gecikme tazminatını işletin.
- Resmi ihtar: Ödeme yapılmazsa noter veya iadeli taahhütlü mektupla yazılı ihtar çekin.
- Kurul kararı: Israrlı borçlu için kat malikleri kurulundan takip yetkisini teyit eden karar alın.
- İcra takibi: Son aşamada kesinleşmiş işletme projesine dayanarak icra takibi başlatın.
Gecikme Faizi: En Güçlü Caydırıcı
Düzenli ödeyenlerle geç ödeyenler arasındaki adaleti sağlayan en etkili araç gecikme tazminatıdır. KMK m.20, geç ödeme için aylık yüzde beşe kadar tazminat öngörür. Bu faizin tutarlı ve şeffaf uygulanması, "nasılsa bir şey olmuyor" algısını kırar.
| Önlem | Etkisi |
|---|---|
| Otomatik gecikme faizi | ✅ Geç ödemeyi caydırır |
| Şeffaf borç dökümü | ✅ İtirazı azaltır |
| Düzenli SMS/push hatırlatma | ✅ Unutkanlığı önler |
Yönetici Neyi Yapamaz?
Yöneticinin yetkisi yasal yollarla sınırlıdır. Aidat ödemeyen komşunun bireysel elektrik/su aboneliğini kesmek, asansör kartını iptal etmek veya ismini panoda "borçlu" diye teşhir etmek hukuken sorunludur ve yöneticiyi sorumluluk altına sokabilir. Tahsilat ancak ihtar, faiz ve icra gibi meşru araçlarla yapılır.
İcra Son Çare Olmalı
İcra takibi etkili ama maliyetli ve komşuluk ilişkilerini zedeleyen bir adımdır. Bu yüzden önce hatırlatma, faiz ve uzlaşma yolları denenmeli, ısrarlı ve büyük borçlarda icraya geçilmelidir. Tutar yükseldiğinde veya borçlu itiraz ettiğinde bir avukata danışmak, sürecin doğru yürümesini sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici, borçlu komşuyu kurul kararı olmadan icraya verebilir mi?
Yönetici KMK m.35 gereği takip yapmaya yetkilidir, ancak ısrarlı borçlularda kurul kararıyla yetkiyi teyit etmek dosyayı güçlendirir ve olası itirazları azaltır.
Sürekli birkaç gün geç ödeyene faiz uygulanabilir mi?
Evet. Vade tarihinden sonra geçen her gün için, aylık yüzde beş sınırı içinde gecikme tazminatı işletilebilir. Tutarlı uygulama caydırıcılık sağlar.
Borçlunun ismini apartman girişine asabilir miyim?
Bu yöntem kişisel veri ve teşhir açısından risklidir. Bildirimi kişiye özel kanallardan yapmak, hem yasal hem komşuluk açısından daha doğrudur.
Aidat borcu için arabuluculuk gerekir mi?
Bazı ticari ve alacak uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olabilir. Aidat takibinin yöntemi olaya göre değişir; tutar yükseldiğinde uzmana danışmak yerinde olur.
Geç ödeyen kiracı ise yönetici ne yapar?
Asıl borçlu kat malikidir. Yönetici malike başvurur; KMK m.22 çerçevesinde kiracı da kira borcuyla sınırlı olarak sorumlu tutulabilir.
