Bir sitede 18 numaralı daire altı aydır aidat ödemiyor. Yönetici sözlü hatırlatmalar yapsa da sonuç alamıyor ve diğer sakinler "bizim cebimizden mi çıkacak" diye yöneticiye baskı yapıyor. Bu durum birçok apartmanın ortak kâbusudur. Bu yazıda aidat ödemeyen bir komşuya karşı yöneticinin izleyebileceği yasal yolları ve doğru sırayı ele alıyoruz.
Aidat Ödemek Yasal Bir Zorunluluktur
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca her kat maliki, ortak gider ve avans payını ödemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük "isteğe bağlı" değildir; daireyi kullanmayan veya hizmetten yararlanmadığını öne süren malik de payını ödemek zorundadır. Ödememe halinde kanun, yöneticiye somut tahsilat araçları tanır.
Tahsilatta İzlenecek Aşamalar
- Yazılı bildirim: Borçlu daireye borcun tutarını ve dönemini gösteren yazılı hatırlatma yapın.
- İhtar: Sonuç alınamazsa resmi bir ihtarla ödeme süresi tanıyın.
- İcra takibi: Ödeme yapılmazsa ortak gider alacağı için icra takibi başlatılabilir.
- Dava yolu: İtiraz halinde alacağın mahkemede tespiti gündeme gelebilir.
Ortak Gider Alacağının Önceliği
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider alacaklarına özel bir koruma tanır. Kanun, bu alacaklar için ilgili bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı ve alacağın önceliği gibi güçlü güvenceler öngörür. Bu da ortak gider borcunun sıradan bir borç olmadığını, kanun koyucunun özellikle güçlendirdiği bir alacak türü olduğunu gösterir.
Borç Birikmeden Önleyici Takip
En iyi tahsilat, borcun hiç birikmemesidir. Düzenli hatırlatma ve şeffaf borç takibi, çoğu gecikmeyi icraya gitmeden çözer. BYönetim ile binanızı 6 ay ücretsiz kurarak her dairenin güncel borcunu anlık görebilir, ödemeyen sakinlere otomatik SMS/push borç bildirimi gönderebilir ve gecikme tazminatını gün bazında otomatik işletebilirsiniz. Belgeli ve şeffaf takip, tahsilat oranını ciddi biçimde yükseltir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat ödemeyen komşuya icra takibi başlatılabilir mi?
Evet. Ortak gider alacakları için kanun, dava ve icra takibi yolunu öngörür. Ancak süreç usule tabi olduğundan adım atmadan önce bir uzmana danışmanız önerilir.
Daireyi kullanmayan malik aidat ödemek zorunda mı?
Evet. Ortak gider yükümlülüğü daireyi kullanıp kullanmamaya değil, kat maliki olmaya bağlıdır; boş daire maliki de payını öder.
Kiracı aidatı ödemezse kim sorumlu?
Ortak gider borcundan kat maliki birinci derecede sorumludur. Kiracı, sözleşme kapsamında müteselsil sorumlu olabilir; ayrıntı somut duruma göre değişir.
Aidat borcuna ne kadar faiz işletilebilir?
KMK m.20 gereği gecikilen her ay için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir; tazminat asıl alacakla birlikte talep edilir.
Borçlu daireyi satarsa borç silinir mi?
Hayır. Ortak gider alacağı bağımsız bölümle bağlantılıdır ve kanun bu alacağa özel güvenceler tanır; bu nedenle satış borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
