Genel kurulda biri elini kaldırıp soruyor: "Madem bütün yükü yönetici çekiyor, ona aidat muafiyeti verelim, hatta küçük bir ücret bağlayalım." Salonda hemen ikiye bölünme başlıyor: "Bu komşuluk işi, para olmaz" diyenlerle "emeğin karşılığı olmalı" diyenler. Peki hukuken durum ne? Apartman yöneticisi ücret alabilir mi, aidattan muaf tutulabilir mi, bu karar nasıl alınır ve vergisel boyutu nedir? Bu rehberde konuyu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde netleştiriyoruz.
Yönetici Ücret Almaya Hak Kazanır mı?
KMK m.40'a göre yönetici, kaide olarak vekil gibi hareket eder ve kat malikleri kurulu aksini kararlaştırmadıkça, yönetim için gerekli masrafları talep etme hakkına sahiptir. Aynı madde, yönetici için bir ücret tayin edilebileceğini açıkça öngörür. Yani yöneticilik kanunen "karşılıksız" bir görev değildir; ücret verilip verilmeyeceğine ve miktarına genel kurul karar verir.
Aidat Muafiyeti: Yönetici Aidat Ödemekten Kurtulur mu?
Uygulamada en çok tercih edilen yöntem, yöneticiye nakit ücret yerine aidat muafiyeti tanımaktır. Yani yönetici emeğinin karşılığı olarak ortak gidere katılmaktan muaf tutulur. Bu da bir tür ücretlendirmedir ve yine genel kurul kararına bağlıdır.
| Yöntem | Nasıl Uygulanır? |
|---|---|
| Nakit ücret | ✅ Genel kurul aylık/yıllık tutar belirler, kasadan ödenir |
| Aidat muafiyeti | ✅ Yönetici ortak gidere katılmaz; karar tutanağa geçer |
| Karma | ✅ Muafiyet + sembolik ücret birlikte |
Karar Nasıl Alınır ve Tutanağa Nasıl İşlenir?
Yönetici ücreti veya muafiyeti, olağan genel kurulda gündeme alınıp oylanmalıdır. Bu, bütçeyi etkileyen bir karar olduğundan sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Doğru uygulama için:
- Çağrı gündemine "yönetici ücreti/muafiyeti" maddesini açıkça yazın.
- Tutarı veya muafiyet kapsamını net belirleyin (örneğin "aylık ücret X TL" veya "görev süresince aidattan muaf").
- Kararı oylayıp sonucu karar defterine işleyin ve katılanlara imzalatın.
- İşletme projesinde (bütçede) bu kalemi ayrı gösterin.
Vergi ve Gider Yazma Boyutu
Yönetici ücreti bütçeden ödenen bir gider kalemidir ve gelir-gider tablosunda şeffaf gösterilmelidir. Dışarıdan profesyonel yönetici veya yönetim şirketi ile çalışılıyorsa, ödemenin niteliğine göre fatura/serbest meslek makbuzu ve ilgili vergisel yükümlülükler gündeme gelir. Apartman çalıştırdığı kapıcı/personel için ayrıca bordro, SGK ve gelir vergisi yükümlülüğü doğar; yöneticiye yapılan ödeme ise muhasebeleştirme açısından bunlardan farklıdır. Bu noktada profesyonel destekli yönetimlerde, vergisel doğru sınıflandırma için bir mali müşavire danışmak yerinde olur.
Ücret, muafiyet ve bordro kalemlerini elle takip etmek hata riskini artırır. BYönetim ile ücretsiz bir bina oluşturup yönetici muafiyetini aidat tahakkukunda otomatik tanımlayabilir, personel için net-brüt-SGK hesaplı bordro üretebilir ve tüm gelir-gider kalemlerini genel kurula hazır raporlar hâlinde sunabilirsiniz. Mesken sayısına göre değişen kullanım koşullarını ise fiyatlar sayfasından görüp binanıza uygun planı seçebilirsiniz; böylece muafiyet ve ücret kayıtları her ay tutarlı biçimde işlenir.
Yönetici Ücreti Ne Kadar Olmalı?
Kanun bir tarife koymaz; tutar tamamen genel kurulun takdirindedir. Pratikte ücret; bina büyüklüğüne, daire sayısına, işin yoğunluğuna ve yöneticinin profesyonel olup olmamasına göre belirlenir. Küçük apartmanlarda çoğunlukla yalnızca aidat muafiyeti tercih edilirken, çok bloklu sitelerde profesyonel yöneticiye düzenli ücret ödenir. Önemli olan, ne kadar ödenirse ödensin bunun şeffaf, kararla sabitlenmiş ve belgelenebilir olmasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi yasal olarak maaş alabilir mi?
Evet. KMK m.40, yönetici için ücret tayin edilebileceğini öngörür. Ücretin verilip verilmeyeceğine ve miktarına genel kurul karar verir; karar yoksa yönetici kendiliğinden maaş isteyemez.
Yönetici aidat ödemekten muaf tutulabilir mi?
Evet, genel kurul karar alırsa yönetici ortak gidere katılmaktan muaf tutulabilir. Bu muafiyet bir tür ücretlendirmedir ve mutlaka karar defterine işlenmelidir; aksi hâlde ödenmeyen aidat borç olarak birikir.
Ücret kararı alınmadan yönetici masraflarını isteyebilir mi?
Evet. Ücret ayrı, masraf iadesi ayrıdır. Yönetici, görev için yaptığı zorunlu ve belgeli masrafları (posta, kırtasiye, ulaşım gibi) ücret kararı olmasa da bütçeden geri isteyebilir.
Yönetici muafiyeti için hangi çoğunluk gerekir?
Bütçeyi etkileyen bir karar olduğu için sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınması ve gündemde açıkça yer alması uygundur. Belirsiz veya gündem dışı alınan kararlar sonradan itiraza açıktır.
Yöneticiye ödenen ücretin vergisi var mı?
Ödemenin niteliğine (kat maliki yönetici, dışarıdan profesyonel ya da yönetim şirketi) göre vergisel sonuç değişir. Doğru sınıflandırma ve beyan için bir mali müşavire danışmak en güvenli yoldur.
