Aylardır gelir-gider tablosu paylaşılmıyor, asansör bakımı yapılmadı, sorulara "merak etme hallederim" cevabı geliyor. Birkaç kat maliki artık yöneticiyi değiştirmek istiyor ama "acaba elimizde yetki var mı, yıl dolmadan azledebilir miyiz?" diye tereddüt ediyor. Apartman yöneticisini görevden almak (azil) mümkündür; üstelik bazı hâllerde mahkeme yoluyla da yapılabilir. Bu rehberde yöneticiyi azletme, denetleme ve hesap sorma yollarını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre adım adım açıklıyoruz.
Yöneticiyi Genel Kurul Azledebilir mi?
Evet. Yöneticiyi atayan genel kuruldur, dolayısıyla azil yetkisi de genel kuruldadır. KMK m.34, kat maliklerinin yöneticiyi her zaman değiştirebileceğini öngörür. Görev kural olarak bir yıllığına verilse de, genel kurul uygun gördüğünde yöneticiyi dönem dolmadan da görevden alabilir. Bunun için olağan ya da olağanüstü bir toplantıda, gündemde "yönetici azli" maddesiyle karar alınması gerekir.
Haklı Sebeple Mahkemeden Azil
Genel kurulda çoğunluk sağlanamıyorsa ya da yönetici çoğunluğu elinde tutuyorsa yol kapanmaz. KMK m.34, haklı bir sebebin varlığında kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin azlini isteyebileceğini düzenler. Haklı sebepler örnek olarak şunlardır:
- Hesap vermekten kaçınmak, gelir-giderleri gizlemek,
- Topladığı parayı amacı dışında kullanmak,
- Zorunlu bakım ve onarımları ihmal ederek binayı zarara uğratmak,
- Defterleri tutmamak, kararları uygulamamak.
Denetçi Seçimi: Yöneticiyi Kim Denetler?
Yöneticinin keyfi hareket etmemesi için kanun bir denetim mekanizması öngörür. KMK m.41'e göre kat malikleri kurulu, yöneticinin hesaplarını denetlemek üzere kendi içlerinden bir denetçi veya denetim kurulu seçebilir. Denetçi:
- Yöneticinin gelir-gider hesaplarını ve defterlerini inceler,
- Belirli aralıklarla (örneğin üç ayda bir) rapor hazırlar,
- Dönem sonunda genel kurula denetim raporunu sunar.
Her Kat Malikinin Hesap Sorma Hakkı
Denetçi olmasa bile her kat maliki hesap sorma hakkına sahiptir. KMK m.39, yöneticinin yönetimle ilgili bütün belgeleri kat maliklerine göstermek ve istendiğinde hesap vermekle yükümlü olduğunu söyler. Yani bir malik, yöneticiden gelir-gider belgelerini, banka dökümlerini ve faturaları görmek isteyebilir; yönetici bunu reddedemez. Bu talebi belgeleyebilmek için yazılı (e-posta, iadeli mektup) başvurmak önemlidir.
| Yol | Ne Zaman Tercih Edilir? |
|---|---|
| Genel kurulda azil | ✅ Çoğunluk değişiklik istiyorsa, en hızlı yol |
| Mahkemeden azil (m.34) | ✅ Haklı sebep var, çoğunluk sağlanamıyorsa |
| Denetçi + hesap sorma | ✅ Önce şeffaflık sağlanmak isteniyorsa |
Şeffaflık Sorunu Nasıl Önlenir?
Azil ve denetim ihtiyacının çoğu, gelir-giderin görünmez olmasından doğar. Hesaplar gerçek zamanlı ve herkesin erişebileceği şekilde tutulduğunda, güvensizlik büyük ölçüde ortadan kalkar. Birçok yönetim bu yüzden kasa-banka hareketlerini, aidat tahsilatını ve faturaları dijital bir panelde tutuyor; sakinler kendi borç/ödeme durumunu mobil uygulamadan görebiliyor. BYönetim ile ücretsiz bir bina kurarak gelir-gider, kasa-banka ve alacak takibini şeffaf raporlara bağlayabilir; denetçinin ve maliklerin hesaba erişimini kolaylaştırabilirsiniz. Böylece denetim, kâğıt yığını aramak yerine birkaç tıkla yapılabilir hâle gelir.
Yeni Yönetici Seçimi ve Devir
Yönetici azledildiğinde görev boşta kalmamalıdır. Aynı toplantıda yeni yönetici seçilmesi en sağlıklı yoldur. Eski yönetici; karar defterini, işletme defterini, banka ve kasa kayıtlarını, faturaları ve binaya ait tüm belgeleri yeni yöneticiye eksiksiz devretmek zorundadır. Devir tutanağı düzenlemek, ileride çıkacak sorumluluk tartışmalarını önler. Devirden kaçınan ya da belge teslim etmeyen eski yönetici hakkında, KMK'nın vekâlet temelli sorumluluk hükümleri uyarınca hak aranabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi yıl dolmadan azledilebilir mi?
Evet. Yöneticiyi atayan genel kurul, dönem dolmadan da onu görevden alabilir (KMK m.34). Bunun için gündeminde azil maddesi bulunan, usulüne uygun bir toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması gerekir.
Çoğunluk yoksa yöneticiyi nasıl görevden alabilirim?
Haklı bir sebep varsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin azlini isteyebilir (KMK m.34). Süreç delil ve haklı sebep gerektirdiğinden, başvurmadan önce bir avukata danışmak gerekir.
Denetçi seçmek zorunlu mu?
Zorunlu değildir ama kanun denetçi veya denetim kurulu seçme imkânı tanır (KMK m.41). Denetçi, yöneticinin hesaplarını inceler ve genel kurula rapor sunar; şeffaflık için güçlü bir araçtır.
Yönetici hesap vermeyi reddedebilir mi?
Hayır. Yönetici, yönetimle ilgili belgeleri göstermek ve istendiğinde hesap vermekle yükümlüdür (KMK m.39). Talebi yazılı yapmak, ileride ispat açısından önemlidir.
Azledilen yönetici belgeleri teslim etmezse ne olur?
Eski yönetici tüm defter ve kayıtları yeni yöneticiye devretmek zorundadır. Teslimden kaçınırsa vekâlet temelli sorumluluğu uyarınca hak aranabilir; somut durumda hukuki destek almak yerinde olur.
