Yeni seçilen yöneticiye genellikle aynı soru sorulur: "Tamam da ben tam olarak neyden sorumluyum?" Çoğu apartmanda görevler kulaktan dolma yürür; oysa yöneticinin yetki ve sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde tek tek sayılmıştır. Bu görevler ne kat malikleri kurulu kararıyla tamamen kaldırılabilir ne de yönetici tarafından keyfi olarak genişletilebilir. Bu rehberde KMK m.35'teki görevleri sade bir dille, uygulamadaki karşılıklarıyla birlikte ele alıyoruz.
KMK m.35'e Göre Yöneticinin Temel Görevleri
Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yöneticinin görevlerini kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesinden başlayarak sıralar. Özetle yönetici şunlardan sorumludur:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması ve bakımı için gereken tedbirlerin alınması
- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle bakım, koruma ve onarım giderleri için avans toplanması
- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması
- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının tapuda tescil ettirilmesi
- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere bir banka hesabı açtırılması
Defter ve Belge Tutma Yükümlülüğü
KMK m.36, yöneticiye ayrı bir hesap verme ve defter tutma yükü getirir. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen noterlikçe tasdikli karar defterine tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Yönetici, kat maliklerinin talebi üzerine hesap durumunu göstermek ve gerektiğinde belge sunmakla yükümlüdür. Yıl sonunda yönetimin gelir-gider hesabını kat malikleri kuruluna verir; ibra edilmesi bu hesabın denetlenmesine bağlıdır.
Aidat Toplama, Faiz ve Dava Yetkisi
Yönetici, ortak gider ve avansları toplamakla görevlidir. Gider payını ödemeyen kat malikine karşı KMK m.20'ye göre gecikme tazminatı (aylık yüzde beş oranında) işletilebilir ve yönetici, kurul kararı doğrultusunda icra takibi başlatabilir. Ödenmeyen aidatlar için anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Borçlu bağımsız bölüme yazılı ihtar/ihtarname gönderilir.
- Süresinde ödenmezse gecikme tazminatı tahakkuk ettirilir.
- Yönetici, icra takibi veya alacak davası açar.
- Gerektiğinde KMK m.22 uyarınca kanuni ipotek hakkı tapuda işlenir.
Aidat, faiz ve alacak takibini elle yürütmek küçük bir apartmanda bile zorlaşır. Otomatik aidat tahakkuku, gecikme faizi hesabı ve borç bildirimi için yöneticilerin çoğu artık dijital bir araca geçiyor; BYönetim ile binanızı ücretsiz oluşturarak tahakkuk ve alacak takibini tek panelden yönetebilirsiniz.
Sorumluluk ve Hesap Verme
KMK m.38'e göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yani 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümleri yöneticiye uygulanır; özen yükümlülüğünü ihlal eden ve apartmanı zarara uğratan yönetici tazminatla yükümlü olabilir. Kat malikleri kurulu, ister sözleşme süresi içinde ister sonunda yöneticinin hesap vermesini isteyebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi maaş alabilir mi?
Evet. Yöneticiye kat malikleri kurulu kararıyla uygun bir ücret ödenebilir. KMK m.40, yöneticinin yaptığı masrafların ödenmesini ve ayrıca ücret takdir edilmişse bunu isteyebileceğini düzenler.
Yönetici tek başına apartman adına dava açabilir mi?
Ortak giderle ilgili alacak takipleri için kanun yöneticiye doğrudan görev verir; ancak diğer davalarda kurul yetkisi aranır. Karar defterindeki yetkilendirme esastır.
Yönetici seçilmek zorunlu mu?
Sekiz ve daha çok bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. Atanmazsa kat maliklerinden birinin başvurusuyla mahkeme yönetici atayabilir.
Yönetici aidatları belgelendirmezse ne olur?
Belgesiz harcamalar denetimde kabul edilmeyebilir ve yönetici ibra edilmeyebilir. Bu durumda vekil gibi sorumluluk gündeme gelir; harcamanın yerinde olduğunu ispat yükü yöneticiye düşer.
Görev süresi dolan yönetici ne yapmalı?
Defterleri, belgeleri ve banka hesabını yeni yöneticiye devretmeli, gelir-gider hesabını kurula sunarak ibra istemelidir.
