Bir kat maliki bodrumdaki ortak alanı depo gibi kullanmaya başlar, bir diğeri merdiven sahanlığına dolap koyar, otoparkta yer kavgası çıkar. Yöneticinin elindeki en güçlü cevap, neyin ortak alan olduğunu ve bu alanların nasıl kullanılacağını bilmektir. Ortak alanlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde sayılır ve kullanımları kanunla güvence altına alınmıştır. Bu rehberde ortak alanların kapsamını, kullanım haklarını ve sınırlarını açıklıyoruz.
Ortak Alanlar Nelerdir? (KMK m.4)
KMK m.4, ortak yerleri sayar. Buna göre, aksine sözleşme olmadıkça aşağıdaki yerler ortak yer sayılır:
- Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, taban ve tavanlar
- Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri
- Kapıcı daire veya odaları, kalorifer dairesi, kuyu ve sarnıçlar, su depoları, garajlar
- Elektrik, su, havagazı saatlerinin korunmasına mahsus yerler, sığınaklar
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, ısıtma ve hidrofor tesisleri gibi ortak tesisler
Ortak Alanları Kim, Nasıl Kullanır?
KMK m.16, kat maliklerinin ortak yerlerde arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğunu ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahip olduğunu düzenler. Yani her kat maliki, ortak alanlardan diğerlerinin hakkını zedelemeden yararlanabilir; ancak hiçbiri bu alanları tek başına işgal edemez veya kendine mal edemez.
Ortak Alanlarda Değişiklik İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?
Ortak alanlarda yapılacak işlemler, niteliğine göre farklı karar çoğunluklarına tabidir:
| İşlem | Gereken Karar |
|---|---|
| Olağan bakım, koruma, onarım | ✅ Kurul kararı / yönetici |
| Ortak yerlerde yenilik ve ilave (m.42) | ✅ Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Ortak yer üzerinde temlik / esaslı değişiklik (m.45) | ✅ Oybirliği |
KMK m.45'e göre ortak yer ve tesislerdeki bir kısım üzerinde değişiklik veya bunların temliki için kural olarak bütün kat maliklerinin oybirliği şarttır. Buna karşılık ortak yere yenilik veya ilave yapılması (örneğin yeni bir güvenlik sistemi) KMK m.42 kapsamında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir.
İşgal ve Uyuşmazlık Halinde Ne Yapılır?
- Önce ihlali yapan kat malikine yazılı uyarı yapılır.
- Durum kat malikleri kurulu gündemine alınır ve karar defterine işlenir.
- İhlal sürerse müdahalenin önlenmesi (men-i müdahale) için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
- Verilen zarar varsa tazmin talep edilebilir.
Ortak alan kullanım kararlarını, duyuruları ve kurul oylamalarını dijital ortamda kayıt altına almak hem şeffaflığı hem de ispat gücünü artırır; BYönetim'de binanızı ücretsiz oluşturarak dijital karar defteri ve duyuru özelliklerini kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Otopark ortak alan mı?
Projede ortak yer olarak ayrılmış garaj ve otoparklar ortak alandır. Ancak tapuda bağımsız bölüm veya eklenti olarak tahsis edilmiş otopark yerleri farklı değerlendirilir.
Çatı katı ortak alan mı?
Çatı, KMK m.4'e göre ortak yerdir. Bağımsız bölüm olarak inşa edilmiş çatı katı dairesi ise ayrı bir bağımsız bölümdür.
Bir kat maliki ortak bahçeyi kendine ayırabilir mi?
Hayır. Ortak bahçenin bir bölümünü kapatıp özel kullanmak diğer maliklerin yararlanma hakkını ihlal eder ve müdahalenin önlenmesi talep edilebilir.
Ortak alana yapı yapmak için ne gerekir?
Esaslı değişiklik ve temlik için KMK m.45 uyarınca oybirliği; yenilik/ilave için m.42 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.
Sığınak ortak alan mı, depo olarak kullanılabilir mi?
Sığınak KMK m.4'e göre ortak yerdir ve amacına uygun korunmalıdır; sığınak alanlarının kullanımı ayrıca ilgili sığınak mevzuatına tabidir.
