Zemin kattaki daire sahibi Hülya Hanım, yıllardır aynı itirazı dile getirir: "Ben asansörü hiç kullanmıyorum, neden asansör bakımına para ödeyeyim?" Üst katta dairesi boş duran bir malik ise "Ben orada oturmuyorum, aidat istemeyin" der. Bu itirazlar samimi olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun cevabı çoğu zaman beklenenden nettir. Bu rehberde "kullanmadığım hizmete neden aidat ödüyorum?" sorusunu hukuken inceliyoruz.
Temel Kural: Katılma Yükümlülüğü Kullanıma Bağlı Değildir
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat malikinin ortak giderlere ve avansa katılmasını bir yükümlülük olarak düzenler. Önemli nokta şudur: bu yükümlülük, malikin o hizmetten fiilen yararlanıp yararlanmamasına bağlı değildir. Kanun, ortak yerlerin ve tesislerin korunması ile yönetiminin bütün maliklerin ortak menfaatine olduğu varsayımından hareket eder.
Boş Daire Aidat Öder mi?
Evet. Dairede kimsenin oturmaması, malikin aidat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bina yönetilmeye, ortak alanlar korunmaya, sigorta ve bakım giderleri ödenmeye devam eder. Bu giderler boş daire de dahil tüm maliklere düşer.
| Durum | Aidat Yükümlülüğü |
|---|---|
| Boş, kullanılmayan daire | ✅ Ödenir (ortak gider devam eder) |
| Zemin kat, asansör kullanmayan | ✅ Genel kural ödenir |
| Kiracı oturuyor | ✅ Asıl borçlu malik, kiracı müteselsil |
Asansör Giderinde İnce Ayrım
Asansör konusu en sık tartışılan başlıktır. Genel kural, ortak tesis olan asansörün bakım ve işletme giderine bütün kat maliklerinin katılmasıdır. Ancak burada giderin niteliği önemlidir: asansörün elektriği gibi işletme/kullanım giderlerinde, kullanım yoğunluğuna dayalı farklılaştırmalar gündeme gelebilir; buna karşılık asansörün bakım, onarım ve korunması ortak tesisin yaşatılması olduğu için kural olarak herkesi bağlar.
Yönetim Planı Farklılaştırabilir mi?
KMK m.20'nin başında, ortak giderlere katılmanın "aksine sözleşme olmadıkça" arsa payına göre yapılacağı belirtilir. Bu, yönetim planının paylaşımı düzenleyebileceği anlamına gelir. Örneğin yönetim planı, asansör elektriğine zemin katın katılmayacağını veya daha az katılacağını öngörebilir. Ancak böyle bir hüküm yoksa genel kural geçerlidir ve herkes katılır.
Ödenmeyen Aidatın Sonucu
"Kullanmıyorum" gerekçesiyle ödenmeyen aidat da diğer borçlar gibi takibe konu olur. KMK m.20 gecikme tazminatını, m.22 ise kanuni ipotek hakkını öngörür. Yani haklı olduğunu düşünerek ödememek, malikin lehine sonuç doğurmaz; aksine faiz ve takip riskini büyütür.
Sıkça Sorulan Sorular
Dairede hiç oturmuyorum, yine de aidat ödemek zorunda mıyım?
Evet. KMK m.20'ye göre ortak gider yükümlülüğü dairenin kullanılıp kullanılmamasından bağımsızdır. Boş daire de ortak giderlere katılır.
Zemin katta oturuyorum, asansör aidatından muaf olabilir miyim?
Genel kural muaf olunamayacağı yönündedir. Ancak yönetim planı asansör kullanım giderinde farklılaştırma öngörüyorsa, o düzenleme uygulanabilir.
Yazlık dairemi yılın çoğu boş bırakıyorum, aidat tam mı ödenir?
Ortak giderlere katılma yükümlülüğü devam eder. Kullanıma bağlı bazı kalemlerde farklılık olabilse de, genel ortak gider payı boş dönemde de ödenir.
Ortak havuz veya spor salonunu kullanmıyorum, ödemez miyim?
Bu tesisler ortak yer kabul ediliyorsa, kullanmasanız da bakım ve işletme giderine katılmanız genel kural gereğidir. Yönetim planı istisna getirmişse o uygulanır.
Aidatı protesto etmek için ödememe yapabilir miyim?
Önerilmez. Ödememek borcu ortadan kaldırmaz; gecikme faizi ve takip riskini doğurur. İtiraz varsa usulüne uygun olarak kurula veya yargıya taşınmalıdır.
