Bir site yöneticisi sabah toplantısında şaşkın: 3 aydır boş duran 5 dairenin ortak alıcılara dahil edilen su ve ısınma faturaları artmış; maliklerden biri 'oturmuyorum, neden ben ödeyeyim?' diyor. Bu rehberde, boş duran bağımsız bölümlere ait tüketim giderlerinin aidata nasıl yansıtılacağı, hangi belgelere dayanılacağı ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususları açık, kaynaklı ve güncel şekilde anlatıyorum.
Temel soru: Boş dairede tüketim gideri ortak mı, bireysel mi?
Öncelikle ayrımı netleştirelim. Kat Mülkiyeti hukukunda gider dağılımı esas olarak işletme projesine, kat maliklerinin kararlaştırdığı usule ve uygulanabilir ölçümlere bağlıdır. Genel kural: ortak giderler kat maliklerinin kullanımına göre değil arsa payına göre paylaşılır; ancak işletme projesi veya kat malikleri kurulu farklı bir yöntem belirleyebilir.
Hangi giderler doğrudan aidata yazılabilir?
Genel olarak aşağıdaki giderler ortak gider olarak kabul edilir ve aidata yansıtılır:
- Ortak alanların aydınlatma ve bahçe sulama suyu.
- Merkezi sistem ısınma ve sıcak su üreten sistemin işletme giderleri (işletme projesine göre ortak): yakıt, bakım, servis.
- Ortak sayaçla takip edilen ve işletme projesinde ortak gider olarak tanımlanan su, doğalgaz veya elektrik tüketimleri.
Ancak bağımsız bölümlere ait bireysel sayaç kayıtları varsa, bu tüketimler öncelikle o dairenin borcu sayılır; malik 'boş' olsa bile sayaç tüketimi kayda geçirilir ve sorumluluk sahibine yüklenir.
Boş daire iddiası: "Oturmuyorum, tüketimim yok" savunması nasıl değerlendirilir?
Bir malik dairenin tamamen boş olduğunu iddia ediyorsa, yöneticinin yapacağı değerlendirme ve belge talebi önemlidir:
- Dairenin varsa bireysel sayaç okumalarını isteyin ve kayıtlayın.
- Ortak sayaçlar ve merkezi sistem raporları ile karşılaştırma yapın.
- Malikin taşınma/boşaltma beyannamesi, metre-okuma tutanakları veya kira sözleşmesi ile iddiasını belgeleyin.
Aidat hesaplaması: arsa payı mı, tüketim ölçümü mü?
Hangi yöntemin uygulanacağına karar verirken öncelikler şöyledir:
- İşletme projesi ve kat malikleri kurulunca kabul edilen dağıtım yöntemi (kanunî öncelik).
- Bağımsız bölümün bireysel sayaç verisi varsa, tüketim esaslı faturalandırma yapılabilir.
- Bireysel sayaç yoksa ve merkezi sayaç üzerinden belirli tüketimler ortak kabul edilmişse, arsa payına göre paylaştırma yaygındır.
Kat Mülkiyeti uygulamalarında "arsa payına göre eşitlik" itirazları sık gündeme gelir; bu tür itirazlarda işletme projesi ve daha önce alınmış kararlar belirleyicidir (Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde uygulama önem taşır).
Uygulamada ölçüm, fatura ve belge düzeni nasıl olmalı?
Yönetici için pratik ve denetlenebilir bir süreç önerisi:
- Her döneme ait merkezi/bireysel sayaç okumalarını tutanakla kaydedin.
- Faturalar ile sayaç farklarını karşılaştırıp, hangi kısmın ortak hangi kısmın bireysel olduğunu gösteren dağıtım cetveli düzenleyin.
- Boş olduğunu iddia eden malik için giriş/çıkış tarihlerini belgeleyin; gerekiyorsa tutanakla daire gezisi yapın.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Bireysel sayaç var, malik taşınıp gitmiş | ✅ Sayaç okumasına göre faturalandırma |
| Sayaç yok, merkezi sayaç var | ✅ İşletme projesine göre arsa payı/karar |
İtiraz, gecikme faizi ve icra süreçlerinde nelere dikkat edilmeli?
Malik aidatı veya tüketim giderini ödemezse yönetim gecikme faizi uygulayabilir; bu uygulama sözleşme, yönetim planı veya kurul kararına göre belirlenmelidir. Tahsilatın icraya intikali durumunda, yöneticinin elinde sayaç kayıtları, fatura ve karar defteri kayıtları somut delil sağlar.
Pratik öneriler: Yönetici olarak süreç nasıl kolaylaştırılır?
Uygulamada şeffaflık, belge düzeni ve dijital takip işleri kolaylaştırır. Tüketim verilerini, fatura ve kararları dijital olarak saklamak, itiraz ve denetimlerde yönetimi güçlendirir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir site ve apartman yönetimi yazılımı ile sayaç verileri, tahakkuk ve duyuru süreçlerini kayıt altına alabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş duran daire için aidat kesinlikle alınır mı?
Genel kural: ortak giderler arsa payına göre paylaştırıldığından, boş daireler de aidat ödemekle yükümlüdür; ancak işletme projesi veya kurul kararı ile farklı bir düzenleme yapılmışsa ona göre hareket edilir.
Bağımsız sayaç varsa malik yine de sorumlu mu?
Evet. Bireysel sayaçtaki tüketim o dairenin maliki tarafından ödenir; boş olsa bile sayaçta tüketim kaydı varsa sorumluluk devam eder.
Malik dairenin boş olduğunu iddia edip belge sundu, faturayı yine de nasıl paylaştırırım?
Önce sayaç okumaları ve taşınma/boşaltma belgelerini kaydedin; somut kayıt yoksa ortak gider kapsamında arsa payına göre paylaştırma uygulanebilir. İhtilaflarda önce kurul kararı ve kayıtlar önemlidir.
Geriye dönük tüketim için malik itiraz ederse ne olur?
Geriye dönük itirazlarda yönetimin fatura, sayaç tutanakları ve karar defteri kayıtları delil olarak sunulmalıdır. Somut sonuç olayın delillerine göre değişir; hukuki çözüm için avukat tavsiyesi gerekebilir.
Ölçümler eksik veya sayaç arızalıysa ne yapmalı?
Sayaç arızası durumunda arızanın tespiti, servis raporu ve varsa önceki dönem ortalamalarına göre tüketim tahmini yapılarak geçici düzenleme uygulanır; bu tür düzenlemeler kurulda kayda geçirilmelidir.
