Sabah asansörde yeni malikle karşılaştınız; önceki gün satılan dairenin tapu işlemleri bitmiş. Kapıcıyla ilgili muhasebe kayıtlarında hâlâ “ödenecek kıdem” görünüyor. Alıcı mı, satıcı mı yoksa yönetim mi ödeme yapmak zorunda? Bu rehberde pratik örneklerle, yasal çerçeve ve uygulanacak adımlarla açıklıyorum.
Özet senaryo: Satış ve kapıcının çalışma ilişkisi
Kapıcı genellikle site/apartman adına çalışan ve yönetim tarafından istihdam edilen kişidir. Ancak pratikte işveren kimdir sorusu önem kazanır: iş sözleşmesini hangi gerçek veya tüzel kişi imzalamışsa o işveren kabul edilir. Satış işlemi malikler arasındaki mülkiyet değişikliğini sağlar; iş sözleşmesi ve işverenlik ilişkisinin devri otomatik değildir.
Hukuki temel: Kıdem tazminatı ve işverenlik
Kıdem tazminatı iş hukuku kapsamında değerlendirilen bir haktır. Kıdem tazminatının doğması, işçinin işten ayrılma sebebine ve çalışma süresine bağlıdır. Bu konuda açıkça düzenlenmiş olan kanun Türk iş hukuku metinleridir; kıdem tazminatının genel kurallarını ve hesaplama yöntemlerini referans alan uygulamalar: İş Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatlarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ise ortak gider ve yönetim sorumluluklarını düzenlerken, işverenlik ilişkisini doğrudan değiştirmez.
Kıdem tazminatında satışın etkisi: Kim sorumlu olmaz/olur?
Gayrimenkulün satılması iş sözleşmesini veya işverenliği otomatik olarak sona erdirmez. Aşağıdaki durumlar sık görülür:
- Satıcı malik işverense ve satışla birlikte iş ilişkisini sona erdirmek istiyorsa: işçi işten çıkarılırsa kıdem tazminatı işten çıkaran (satıcı/malik) tarafından ödenir.
- İş sözleşmesi yönetim/dernek/şirkete aitse ve malik değişimi sadece mülkiyeti etkilemişse: işverenlik aynı kalıyorsa kıdem sorumluluğu değişmez.
- İşverenin değişmesi (ör. apartman yönetiminin tüzel kişiliğinin devri veya yeni tüzel kişilik kurulması) durumunda: devir sözleşmesi, alacakların devri ve iş hukuku kuralları çerçevesinde borçların devri gündeme gelir; somut sözleşmeye ve devir belgelerine bakılmalıdır.
Kıdem tazminatı nasıl hesaplanır? Pratik adımlar
Kıdem tazminatı hesaplaması çalışma süresi ve brüt ücret esasına göre yapılır. Aşağıdaki adımlar izlenir:
- İşçinin işe giriş ve işten ayrılış tarihlerini teyit edin.
- Ödeme dönemleri ve brüt ücret kalemlerini (esas ücret, düzenli yakıt/konut yardımı vb.) belirleyin.
- Hesaplama: her tam yıl için 30 günlük brüt ücret üzerinden kıdem hesaplanır; yıllık kesirler orantılı ödenir.
- SGK primleri ve fazla mesai gibi hakların etkisini kontrol edin; genel uygulama brüt esaslı hesaplamadır.
| Durum | Kim Sorumlu? |
|---|---|
| Satıcı şahıs, iş sözleşmesini o imzalamış ve işten çıkarma yaptı | ✅ Satıcı/işveren |
| Yönetim hâlen işveren (sözleşme yönetim adına düzenli) | ✅ Yönetim/işveren |
Satış anında dikkat edilmesi gereken belgeler ve süreç
Satış sırasında mali ve hukuki riskleri azaltmak için şu belgeleri ve adımları isteyin:
- Kapıcı ile yapılmış iş sözleşmesi ve işveren bilgileri.
- SGK hizmet dökümü ve prim ödeme belgeleri.
- İşten ayrılma/fesih yazıları varsa noter veya yazılı fesih belgeleri.
- Satış sözleşmesine alacakların devri veya teminatına ilişkin özel hüküm eklenmesi (tarafların rızasıyla).
Aidata yansıtma ve Kat Mülkiyeti Kanunu bağlamı
Kapıcı giderleri ortak gider kapsamında olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağını düzenler; kapıcı ücretleri ve SGK giderlerinin aidata yansıtılması genel kurulla karara bağlanır. Ancak kıdem tazminatı özel bir işçi alacağıdır; yönetim sadece muhasebesel olarak ödeme yapabilir veya genel kurul kararıyla fon oluşturabilir.
Pratik çözüm önerileri — satış öncesi kontrol listesi
Satıcı ve alıcı olarak süreci sorunsuz yürütmek için:
- Satıştan önce yönetimden kapıcıya ilişkin SGK ve bordro dökümünü talep edin.
- Genel kurul kararıyla kapıcı giderlerinin nasıl karşılanacağına dair kayıt alın.
- Tapu sözleşmesine "kapıcı alacaklarına ilişkin beyan" ekleyin veya taraflar arasında devre ilişkin yazılı anlaşma yapın.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, tahsilat ve kayıt süreçlerini takip eden bir yazılım kullanmak işlemleri hızlandırır; örneğin BYönetim ile 6 ay ücretsiz başlanabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satılınca kapıcının kıdem tazminatı otomatik ödenir mi?
Hayır. Tapu devri, işverenlikten doğan borçları otomatik olarak sona erdirmez; kıdem talebi işveren konumundaki gerçek veya tüzel kişiye yöneltilir.
Alıcı tapuda yeni malik olduktan sonra kapıcının kıdemini ödemek zorunda mı?
Sadece alıcı aynı zamanda işveren durumuna gelmişse veya satışta işverene ilişkin borçların devri kabul edilmişse sorumlu olur. Aksi halde talep işveren konumundaki kişiden yapılır.
Satış sözleşmesine kıdemle ilgili hüküm konmalı mı?
Evet. Satış öncesi alacakların kim tarafından karşılanacağını netleştiren hüküm taraflar açısından riski azaltır ve sonradan çıkacak uyuşmazlıkları önler.
Kapıcıya kıdem ödemesini yönetim yaptıysa sonra kime rücu eder?
Yönetim ödeme yaptıysa, yapılan ödemenin dayanaklarına göre satıcıdan veya gerçek işverenden rücu hakkı olabilir; somut belgelere bağlıdır, özel hukuki inceleme gerekebilir.
Satış öncesi hangi belgeler istenmeli?
İş sözleşmesi, SGK hizmet dökümü, bordro kayıtları, varsa fesih/ihbar belgeleri ve yönetim kararları istenmelidir. Bunlar alıcı ve satıcıyı korur.
