Genel kurul salonunda 30 hane toplanmış, sesler yükseliyor: bazı malikler "sayı çoğunluğu var" diyor, bazıları ise "arsa payı yetmiyor" diye itiraz ediyor. Yönetici kararı tutanağa geçirmek istiyor ama hangi çoğunluğun esas alındığı konusunda tereddüt var — yanlış uygulanırsa karar iptal riski, hukuki itiraz ve gereksiz maddi kayıp doğabilir.
Karar yeter sayısı temel ilkeleri: sayı mı, arsa payı mı?
Kat Mülkiyeti Hukuku uygulamasında genel kurul kararlarında iki farklı ölçüt kullanılır: maliklerin "sayı"sı (bağımsız bölüm sayısı) ve "arsa payı" (her bağımsız bölümün tapuda yazılı payı). Hangi ölçütün uygulanacağı kararın niteliğine göre değişir. Örneğin; basit yönetim işleri genelde salt çoğunlukla (sayıya göre) alınırken, önemli değişiklikler, Yönetim Planı değişiklikleri veya kat mülkiyetin sona erdirilmesi gibi konularda arsa payı esas alınır.
Hangi kararlarda arsa payı, hangi kararlarda sayı esas alınır?
Aşağıda sık karşılaşılan karar türleri ve genelde hangi ölçütün kullanıldığı yer alır. (Genel kural yoksa yönetim planı önceliklidir.)
- Gündelik yönetim işleri (ör. temizlik, asansör bakımı): genellikle sayı çoğunluğu yeterlidir.
- Bütçe, aidat belirleme: işletme projesi/yönetim planında hüküm yoksa çoğunlukla sayı esası uygulanır; ancak bazı yönetim planları arsa payına göre belirlemeyi şart koşabilir.
- Yapısal değişiklik, ilave inşaat, ortak alanların tasfiyesi: arsa payı esas alınır (nitelikli çoğunluk gerekebilir).
- Yönetim planı veya ana sözleşme değişikliği: arsa payı ağırlıklı kurallar aranır; bu kararların niteliğine göre yüksek çoğunluk (2/3 veya daha fazlası) istenebilir.
Karar yeter sayısı çatışması olduğunda yönetici ne yapmalı?
Toplantı sırasında "sayı ile arsa payı farklı sonuç veriyor" durumu sık görülür. Yönetici ve başkan şu adımları izlemeli:
- Önce yönetim planını ve işletme projesini hızlıca kontrol edin: özel bir hüküm var mı?
- Yoksa kararın niteliğine göre hangi ölçütün uygulanacağını tespit edin (yukarıdaki liste rehberdir).
- Karar öncesi gündem metninde hangi ölçüte göre karar alınacağı açıkça yazılıysa o metne uyun; aksi hâlde toplantıda bunu teklif edip oylayın.
- Hazirun cetvelini (adı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı) eksiksiz tutun; sayım ve arsa payı dökümü tutanağa eklenmelidir.
Hazirun listesi ve karar defterinde dikkat edilmesi gerekenler
Hazirun listesi, kararların salt ispatı değil ayrıca karar yeter sayısının hesaplanması için de esastır. Liste şu bilgilerle eksiksiz olmalıdır:
- Malikin adı veya temsilcisi, bağımsız bölüm numarası
- Her bölümün tapudaki arsa payı tutarı
- İmzalar ve toplantı başkanı onayı
Kararın geçerliliği açısından karar defteri kayıtları da önemlidir: hangi ölçüte göre karar alındığı, oyların sayısı (evet/hayır/çekimser) hem sayı hem arsa payı olarak gösterilmelidir. Eğer toplantıda arsa payı ile sayı farklı sonuç veriyorsa, bunu tutanakta açık gösterin.
| Durum | Ne yapılmalı? |
|---|---|
| Gündem yönetimsel, yönetim planında hüküm yok | ✅ Sayıya göre oylayın; sonucu hem sayı hem arsa payı olarak kaydedin. |
| Yönetim planı arsa payına göre diyorsa | ✅ Arsa payı ağırlıklı hesap yapın; hazirun arsa payı toplamını belirtin. |
Kararın iptali riski: en çok görülen hatalar
Yargıtay içtihatları genel kurul karar iptallerinde tutanağın eksikliğini, çağrı usulüne aykırılığı ve karar yeter sayısı hatalarını sık gerekçe olarak gösterir. Özellikle şu hatalar iptal sebebidir:
- Hazirun cetvelinin arsa paylarını içermemesi
- Hangi ölçüte göre karar alındığının tutanakta belirtilmemesi
- Yönetim planındaki açık düzenlemeye uyulmaması
Uygulamada pratik kontrol listesi (toplantı öncesi)
- Gündemi hazırlarken hangi çoğunluğun gerektiğini not edin.
- Hazirun listesini arsa paylarıyla birlikte bastırın.
- Toplantı başında hangi ölçüte göre oylama yapılacağını açıklayın ve tutanağa geçirin.
- Oylama sonrası hem sayı hem arsa payı şeklinde tabloyu karar defterine ekleyin.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kat malikleriyle paylaşılabilir hazirun, online oylama kaydı ve otomatik çoğunluk hesaplamaları kullanmak isterseniz, süreci kolaylaştıran araçlar vardır; hızlı kayıt için BYönetim’in ücretsiz deneme adımı: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda sayı yeter ama arsa payı yeter değilse karar geçerli mi?
Net cevap: Kararın türüne göre değişir; yönetim planı veya kanun arsa payını öngörüyorsa sayı yeterliği tek başına yeterli olmaz.
Hazirun listesinde arsa payı yazmazsa ne olur?
Net cevap: Arsa payları tutulmamışsa ileride kararın geçerliliği ve yeter sayının hesaplanması tartışmaya açık olur; bu eksiklik iptal sebebi olabilir.
Karar defterine oy dağılımını sadece sayı olarak mı yazmalıyım?
Net cevap: Hayır; özellikle arsa payı etkili olabilecek kararlarda hem sayı hem arsa payı olarak oy dağılımı kaydedilmelidir.
Yönetim planı bir konu için arsa payı diyorsa bunu değiştirebilir miyiz?
Net cevap: Yönetim planını değiştirmek genellikle ayrı ve daha ağır çoğunluk gerektirir; hangi çoğunluğun gerektiği yönetim planında belirtilmişse ona uyulmalıdır.
Toplantıda hangi ölçüt kullanılacağı tartışılırsa ne yapmak gerekir?
Net cevap: Tartışmayı bitirip önce "hangi ölçütle karar alınacağı" hususunu oylamak ve sonucu tutanağa geçirmek en güvenli uygulamadır; aksi halde iptal riski yükselir.
