TÜİK 5 Haziran 2026 Cuma günü Mayıs ayı enflasyon verilerini açıkladı. Açıklanan verilere göre TÜFE Mayıs ayında aylık bazda %1,71 artarken, yıllık enflasyon %32,61 olarak gerçekleşti. TÜFE'nin 12 aylık ortalaması ise %32,24 oldu — yani Haziran 2026'da kira sözleşmesi yenilenen her kiracı için uygulanabilecek yasal tavan zam oranı bu değer oldu. Bu yazıda yeni oranın kimi kapsadığını, nasıl hesaplanacağını, konut ile işyeri farkını ve hem ev sahibi hem kiracı için pratik adımları açıklıyoruz.
Haziran 2026 Kira Artış Oranı: %32,24
Yeni oran 1 Haziran 2026 itibarıyla yürürlüğe girer. Bu tarih veya sonrasında kira yılı dolup yenilenen sözleşmeler için ev sahibi en fazla %32,24 oranında zam yapabilir. Daha yüksek bir zam talep edilmesi yasal değildir; üst sınır aşan kısım geçersizdir.
Önceki Aylarla Karşılaştırma
| Ay | TÜFE 12 Aylık Ortalama | Kira Zam Tavanı |
| Haziran 2026 (yeni) | %32,24 | %32,24 |
| Mayıs 2026 | %32,43 | %32,43 |
| Mart 2026 | %33,98 | %33,98 |
Eğilim aşağı yönlü: TÜFE 12 aylık ortalaması düşüş trendinde olduğu için sonraki aylarda kira zam tavanının da düşmesi beklenir.
Yasal Çerçeve: TBK m.344
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 kira artışını düzenler. Hükmün özü:
- Yenilenen her kira yılında kira bedeli, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde artırılabilir.
- Bu kural konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
- Sözleşmede TÜFE oranı üstünde bir zam yazılmış olsa bile aşan kısım geçersizdir ve uygulanamaz.
Pratik anlam: Sözleşmenize "yıllık %50 zam" yazılmış olsa bile yasal olarak en fazla %32,24 uygulanabilir. Ev sahibi bunun üstünde isterse kiracı dava açabilir ve mahkeme aşan kısmı sıfırlar.
Nasıl Hesaplanır? Pratik Örnek
Hesaplama çok basittir: mevcut kira bedeli × (1 + zam oranı) formülü.
Örnek 1 — Konut
- Mevcut kira: 15.000 TL
- Yeni kira tavanı: 15.000 × 1,3224 = 19.836 TL
- Aylık zam tutarı: 4.836 TL
Örnek 2 — İşyeri (Dükkân)
- Mevcut kira: 25.000 TL
- Yeni kira tavanı: 25.000 × 1,3224 = 33.060 TL
- Aylık zam tutarı: 8.060 TL
Düşük Zam Talebi
Ev sahibi yasal tavanın altında bir zam da önerebilir; bu ekonomik koşullara veya iyi niyetli ilişkiye bağlı bir takdirdir. Örneğin ev sahibi %20 zam yapmak isterse:
- 15.000 × 1,20 = 18.000 TL
- Bu da yasal sınırın altındadır, geçerlidir.
Konut ve İşyeri Aynı Kurala Tabi mi?
Evet. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren konut ve çatılı işyeri (dükkân, ofis, mağaza) kiralarında aynı TBK m.344 hükmü uygulanır. Önceden işyeri kiralarında serbest piyasa şartlarına göre zam yapılabilirken, bu tarih itibarıyla TÜFE 12 aylık ortalaması işyerleri için de tavan oldu.
Tek istisna: Çatısız (örneğin açık alan, arsa, depo gibi) yerlerin kira sözleşmeleri TBK m.344 dışındadır; bu sözleşmelerde taraflar zam oranını serbestçe belirleyebilir.
Yeni Zam Hangi Sözleşmelere Uygulanır?
1. Haziran 2026'da Yenilenenler
Sözleşmesinin yıl dönümü Haziran ayına denk gelen her kiracı için yeni oran geçerlidir. Örneğin sözleşmeniz Haziran 2025'te imzalandıysa, Haziran 2026'da yenilenirken %32,24 tavan uygulanır.
2. Önceki Aylarda Yenilenenler
Sözleşme dönüş tarihi Mayıs 2026 olan bir kiracı için Mayıs ayı oranı (%32,43) geçerlidir; Haziran oranı uygulanmaz. Her ay TÜİK yeni oran açıklar; sizin için geçerli olan, sözleşme yenilenme ayınızın oranıdır.
3. Yeni İmzalanan Sözleşmeler
İlk kez imzalanan sözleşmelerde başlangıç kira bedeli serbestçe belirlenir; TÜFE tavanı bir sonraki yıl uygulanır.
Ev Sahibi için Adım Adım Süreç
- Sözleşme yenilenme ayını kontrol edin. Sözleşmedeki başlangıç tarihi temel alınır.
- Zam tutarını hesaplayın: Mevcut kira × 1,3224 (tavan) veya tercih ettiğiniz daha düşük oran.
- Kiracıya yazılı bildirim gönderin. En az 30 gün öncesinden; ideal olarak noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup.
- Bildirimde net bilgi verin: Yeni kira tutarı, hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, yasal dayanak (TBK m.344, Haziran 2026 TÜFE 12 aylık ortalama %32,24).
- Banka hesabını güncelleyin (gerekirse) ve kiracıya yeni ödeme tutarını bildirin.
Kiracı için Adım Adım Süreç
- Ev sahibinin bildirimini bekleyin veya kendiniz hesaplayın. Sözleşme yıl dönümünüzü kontrol edin.
- Zam tutarını doğrulayın: Önerilen tutar mevcut kira × 1,3224'ün üstüne çıkıyorsa yasal tavanı aşıyor demektir.
- Yasal tavanın üstünde bir talep varsa: Yazılı olarak itiraz edin, fazlasını ödememe hakkınız vardır.
- İhtilaf çıkarsa: Sulh hukuk mahkemesinde "kira tespit davası" açabilirsiniz. Mahkeme yasal tavanı aşan kısmı geçersiz sayar.
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıkları için dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Sık Yapılan Hatalar
- Önceki ayın oranını uygulamak: Mayıs (%32,43) ile Haziran (%32,24) farkı küçük gibi gözükse de yıllık ciddi tutarlar fark eder. Sözleşme yenilenme ayını doğru belirleyin.
- Sözleşmedeki "Yıllık %X zam" maddesine güvenmek: Sözleşmede %50 yazsa da TÜFE tavanı aşılamaz. Sözleşme kısmen geçersiz olur.
- Sözlü anlaşmaya güvenmek: Hem ev sahibi hem kiracı yazılı bildirim ve mutabakat almalı.
- Tek aylık geçişi kaçırmak: Bildirim yapılmazsa kira eski tutarda kalır; sonraki ay yeni tavan uygulanamaz.
- Arabuluculuk atlamak: Kira uyuşmazlığında doğrudan dava açılırsa dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Haziran 2026 kira artış oranı tam olarak ne kadar?
%32,24. TÜİK 5 Haziran 2026'da açıkladığı Mayıs ayı enflasyon verilerine göre TÜFE 12 aylık ortalamasına dayalı yasal tavan budur.
Sözleşmemde yıllık %50 zam yazıyor, ev sahibi bunu isteyebilir mi?
Hayır. TBK m.344 emredici hüküm; sözleşmede üst tutar olsa da yasal tavan (Haziran 2026 için %32,24) aşılamaz. Aşan kısım geçersizdir.
Ev sahibim ev satışa çıkardı, kirayı yine zam yapabilir mi?
Evet. Satışa çıkarmak kira sözleşmesini etkilemez; ev sahibi yasal tavan içinde zam yapabilir.
Mayıs ayında sözleşmem yenilendi, kim hangi oranı uygular?
Mayıs ayında yenilenen sözleşme için Mayıs 2026 oranı (%32,43) geçerlidir; Haziran oranı sizin için geçerli değildir. Sonraki yenilenmede o ayın oranı uygulanır.
İşyeri kiramda da %32,24 tavanı geçerli mi?
Evet. 1 Temmuz 2020'den itibaren çatılı işyeri kiraları da TBK m.344'e tabidir. Dükkân, ofis, mağaza için aynı tavan uygulanır.
Ev sahibim bildirim yapmadan kirayı zamla artırdı, ödemek zorunda mıyım?
Ev sahibi bildirim yapmadığı halde fazla zammı talep edemez. Eski tutarı ödemeye devam edebilirsiniz; ev sahibi yasal tavan içinde sonradan da bildirim yapabilir.
Yıllık zam yapılmadan sözleşme uzatılabilir mi?
Evet, taraflar anlaşırsa zam yapılmayabilir. Ev sahibi zammı talep etmek zorunda değildir; iki taraf da mevcut kira ile devam etmeyi kabul edebilir.
Kira tespit davası nedir, ne zaman açılır?
Ev sahibi ile kiracı arasında kira miktarı konusunda anlaşmazlık çıkarsa, taraflardan biri sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilir. Mahkeme emsal kiralar ve yasal tavanı dikkate alarak kira tutarını belirler. Dava şartı olarak önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta avukatınıza başvurmanız önerilir.
