Havuzlu bir sitede ilk kez yönetici seçildiniz; gündemde aidat artışı ve bakım onarım var fakat genel kurulda sürekli "yeterli çoğunluk yok" diye toplantı erteleniyor. Ne kadar sayının, ne kadar arsa payının gerektiğini hesaplamalı, çağrı turunu doğru uygulamalı ve kararların hukuken bağlayıcı olması için hangi adımları atacağınızı bilmelisiniz.
Karar yeter sayısı: Sayı mı, arsa payı mı önce gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ilk bakışta iki farklı çoğunluk ölçüsü kullanır: bağımsız bölüm sayısı (malik sayısı) ve arsa paylarına göre çoğunluk. Hangi ölçünün uygulanacağı, alınacak kararın niteliğine göre değişir. Özetle, basit yönetim işlerine ilişkin kararlar genelde toplantıda bulunan maliklerin çoğunluğuyla (sayı) alınırken; statüde değişiklik, ağır onarım veya kat mülkiyeti hakkını etkileyen büyük kararlar arsa paylarına göre çoğunluk veya oybirliği gerektirebilir.
Hangi karar için hangi çoğunluk gerekir? Pratik sınıflandırma
Genel olarak uygulanabilecek pratik ayırım şudur:
- Basit idari kararlar (günlük bakım, temizlik, yönetici seçimi gibi): toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu (sayı) yeterlidir.
- Aidat belirleme, yıllık bütçe onayı: toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu veya yönetim planında farklı hüküm yoksa arsa payına göre çoğunluk aranabilir—sözleşme ve yönetim planı dikkatle okunmalı.
- Yapısal değişiklikler, ortak alanın özel kullanıma verilmesi, kat mülkiyetiyle ilgili ağır düzenlemeler: çoğunluk genelde arsa payına göre hesaplanır; bazı hallerde oybirliği gerekir.
Pratik hesaplama: Örneklerle adım adım
Somut örnekler üzerinden hesaplama yapmak hata riskini azaltır.
- Binada toplam 20 bağımsız bölüm olduğunu ve arsa paylarının toplamının 100.000 olduğunu varsayın.
- Toplantıya 12 malik geldiyse: sayı bakımından hazır bulunanların çoğunluğu 7’dir (12/2 + 1 = 7).
- Eğer karar arsa payına göre alınacaksa, toplantıya katılanların arsa paylarının toplamına bakın. Örneğin katılanların arsa payı 58.000 ise, kararı kabul etmek için bu 58.000 içinde çoğunluğu sağlayan arsa payı (29.001) gerekir; pratikte karşılaştırma, katılanların arsa payı içindeki çoğunluk hesabına dayanır.
| Durum | Gerekli Çoğunluk |
|---|---|
| Basit karar, toplantıda hazır bulunanlar | ✅ Hazırların basit çoğunluğu (sayı) yeterli |
| Statü değişikliği/ortak alan devri | ✅ Arsa payına göre nitelikli çoğunluk veya oybirliği gerekebilir |
Çağrı turu (tekrar toplantı) ve hazirun listesi nasıl işler?
Kanun gereğince ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa çağrı turu yapılır; tekrar toplantıda arsa payı çoğunluğu aranmaz, hazır olanların sayısına göre karar alınabilir. Ancak bazı kararlar için çağrı turunda bile arsa payı aranmaya devam edebilir. Yönetim planınızı ve kat mülkiyeti hükümlerini kontrol edin.
Karar defteri, hazirun ve itiraz süreçleri — usule dikkat
Genel kurul tutanakları, hazirun cetveli ve karar defteri doğru tutulmazsa alınan kararların iptali riski vardır. Karar defteri noter onaylı olabilir; bazı hallerde noter tasdiki veya elektronik imza kullanımı geçerlidir. Kararın bağlayıcı olması için tutanakta katılanların açık kimlik bilgileri, imzalar, arsa payları ve oylama sonucu net yazılmalıdır.
Uyuşmazlık, itiraz ve uygulanabilir adımlar
Kararlara karşı itiraz süreleri ve yargı yolları vardır; somut durumun özellikleri sonucu etkiler. Eğer kararın türü, alınma usulü veya çağrı eksikliği söz konusuyorsa kat malikleri dava açabilir. Bu tür durumlarda bir hukuk uzmanına danışılmasını öneririm; usul hataları bazen düzeltilebilir kayıt ve ek toplantılarla giderilir.
Yöneticiler için pratik kontrol listesi
- Yönetim planını ve site/siteniz tüzüğünü toplantı öncesi mutlaka okuyun.
- Çağrı metninde görüşülecek maddeleri net yazın; arsa payı gerektiren kararları ayrı belirtin.
- Hazirun cetveline arsa paylarını ve imzaları eksiksiz alın.
- Karar defterine oy sayılarını, arsa payı dağılımını ve ret/çekimser sayısını yazın.
Eğer bu süreçleri dijitalleştirip çağrı, hazirun ve karar defteri kayıtlarını kolaylaştırmak isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler süreci hızlandırır ve denetimi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda karar alınamıyorsa çağrı turunda aranacak çoğunluk nedir?
Net cevap: Çağrı turunda genelde arsa payı çoğunluğu aranmaz; hazır bulunanların basit çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak kanun veya yönetim planında aksi belirtilmişse o hüküm uygulanır.
Karar arsa payına göre mi yoksa bağımsız bölüm sayısına göre mi hesaplanmalı?
Net cevap: Kararın niteliğine bağlıdır. Basit idari kararlar sayı ile, yapısal/önemli değişiklikler genellikle arsa payına göre değerlendirilir. Yönetim planı önceliklidir.
Hazirun cetveli nasıl hazırlanmalı, hangi bilgiler olmalı?
Net cevap: Her kat malikinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası, imzası ve arsa payı miktarı yazılmalıdır. Temsil varsa vekalet belgesi eklenmeli ve noter onayı istenebilir.
Karar defteri noter tasdiki gerekli mi?
Net cevap: Her durumda zorunlu değildir; ancak usul hatalarını ve sonradan yapılacak itirazları azaltmak için noter onaylı defter veya güvenli elektronik kayıt önerilir.
Kararların iptaline kim ve hangi süre içinde itiraz edebilir?
Net cevap: Kat malikleri, kararın türüne ve usulüne göre mahkemeye iptal davası açabilir. Süreler somut olaya göre değişir; bu nedenle itiraz düşünülüyorsa hukuk uzmanına başvurulmalıdır.
