Zemin kattaki dükkan sahibi yönetim toplantısında ayağa kalktı: "Ben kapıcıyı hiç kullanmıyorum, asansöre binmiyorum, neden onun maaşına ben de katılıyorum?" Bu itiraz neredeyse her apartmanda duyulur. Kapıcı giderinin aidata nasıl yansıtılacağı, kat malikleri arasında en çok tartışma çıkaran konuların başında gelir. Cevap aslında kanunda nettir; bu rehberde kapıcı giderinin bölüşüm kuralını, istisnaları ve doğru hesaplamayı açıklıyoruz.
Genel kural: ortak giderlere katılım
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak gider ve avansa katılım esaslarını düzenler. Maddeye göre kat malikleri, aksine sözleşme yoksa:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
- Anagayrimenkulün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere ise arsa payları oranında katılırlar.
Yani kanun kapıcı giderini özel olarak ayırmış ve kural olarak eşit paylaşım öngörmüştür. Daire büyük ya da küçük olsun, kapıcı maaşına katkı kural olarak aynıdır.
Kapıcı gideri tam olarak neleri kapsar?
Aidata yansıyan "kapıcı gideri" sadece net maaş değildir. Şunların tamamı bu kaleme girer:
- Kapıcının net ücreti,
- SGK işçi ve işveren primleri,
- Gelir vergisi, damga vergisi gibi yasal kesintiler,
- Yıllık izin, fazla mesai, resmi tatil ücretleri,
- Kıdem ve ihbar tazminatı karşılıkları,
- Varsa giyim, yakacak gibi ek menfaatler.
Eşit pay mı, arsa payı mı? Karşılaştırma
İki kuralın farkı somut bir örnekte daha net görülür:
| Gider kalemi | Bölüşüm kuralı (KMK m.20) |
|---|---|
| Kapıcı maaşı ve giderleri | ✅ Eşit pay (her daire aynı) |
| Bahçıvan, bekçi, kaloriferci | ✅ Eşit pay |
| Ortak yer onarım ve güçlendirme | Arsa payı oranında |
| Yönetici aylığı | Arsa payı oranında |
Bu nedenle 60 m²'lik daire ile 150 m²'lik daire kapıcı giderine kural olarak aynı tutarda katılır; fakat çatı onarımına arsa payı oranında, yani büyük daire daha fazla katılır.
Dükkan ve zemin kat itirazı geçerli mi?
"Kapıcıyı kullanmıyorum, ödemem" itirazı kural olarak geçerli değildir. KMK'ya göre kat maliki, kendi isteğiyle ortak yerlerden ve hizmetlerden yararlanmaktan vazgeçerek ortak gidere katılma yükümlülüğünden kurtulamaz. Yani kapıcıyı fiilen kullanmamak ödememe gerekçesi olmaz.
Buna karşılık yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla aksine bir düzenleme yapılabilir. Örneğin yönetim planı, bağımsız girişi olan dükkanların kapıcı giderine katılmayacağını öngörmüş olabilir. Böyle bir hüküm varsa o uygulanır. Yönetim planınızda istisna olup olmadığını mutlaka kontrol edin; tereddütte uzmana danışın.
Hesaplamayı dijitalde otomatikleştirin
Kapıcı giderini eşit, onarımı arsa payına göre bölmek elle yapıldığında hata kaynağıdır; özellikle daire sayısı yüksek sitelerde. Bu yüzden aidat tahakkukunu iki farklı kurala göre ayrı ayrı çalıştırabilen bir sistem işi büyük ölçüde kolaylaştırır. BYönetim ile aidat tahakkukunu kurarak kapıcı giderini eşit, ortak onarımı arsa payına göre otomatik dağıtabilir, her bağımsız bölümün payını şeffaf biçimde sakinlere gösterebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı gideri eşit mi yoksa arsa payına göre mi bölünür?
KMK m.20'ye göre kapıcı, bahçıvan, bekçi ve kaloriferci giderleri kural olarak kat malikleri arasında eşit bölünür. Daire büyüklüğü bu kalem için fark yaratmaz.
Zemin kat veya dükkan kapıcı giderine katılmaz mı?
Kural olarak katılır. Ancak yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla bu giderden muafiyet öngörülmüşse o düzenleme uygulanır.
Kapıcıyı hiç kullanmadığımı söyleyip ödemekten kaçabilir miyim?
Hayır. Kat maliki, ortak hizmetten yararlanmaktan vazgeçerek ortak gidere katılma borcundan kurtulamaz. Bu KMK'nın açık kuralıdır.
Kapıcının SGK primi de aidata yansır mı?
Evet. Net maaşın yanında SGK işçi-işveren primleri, vergiler ve tazminat karşılıkları da kapıcı giderine dahildir ve eşit olarak bölüşülür.
Bölüşüm kuralını yönetici tek başına değiştirebilir mi?
Hayır. Ortak gider bölüşümünü değiştirmek yönetim planı değişikliği veya kat malikleri kurulu kararı gerektirir; yönetici kendiliğinden değiştiremez.
