Genel kurulda toplanan komşular, satış işlemi sonrası yeni malik ile eski malik arasında kıdem tazminatı tartışması yaşanırken, yönetici ofisine gelen sorular birbirini izliyor: "Daire satıldı, kapıcının kıdemini kim ödeyecek? Satış sırasında bu yük mü devredilir?" Bu rehber, satış anındaki pratik senaryoları, uygulanacak hukuki ilkeleri ve yöneticilerin yapması gerekenleri adım adım açıklar.
1. Temel ilkeler: İşveren kimdir, devredilebilir mi?
İş Hukuku bakımından kıdem tazminatı işverenin çalışana karşı doğmuş bir yükümlülüğüdür. Apartman/site bağlamında işveren sıklıkla yönetim (veya yönetimi üstlenen tüzel kişi) olarak kabul edilir. Ancak pratikte; iş ilişkisinin tarafı olan gerçek ya da tüzel kişinin kim olduğu sözleşme, bordro ve ödemelere göre belirlenir.
2. Daire satışı ve iş sözleşmesinin akıbeti
Dairenin mülkiyetinin el değiştirmesi, kapıcının iş sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez veya devretmez. İş sözleşmesi yönetimle/işvereniyle yapılmış ise malik değişikliği tek başına iş ilişkisini sona erdirmez; yeni malik işvereni devralmadıkça sorumluluk devam edebilir.
İki temel senaryo vardır:
- Satış sırasında işverenin yönetim olarak kaldığı ve yönetim sorumluluklarını üstlenmeye devam ettiği durumlar — önceki işverenin tazminat yükümlülükleri devam edebilir.
- Yeni malik, yönetimi veya işveren sıfatını devraldığını açıkça üstlenirse — tazminat yükü devre konu olabilir; bunun yazılı anlaşmayla belirtilmesi gerekir.
3. Kıdem tazminatı kim öder? Pratik dağılım örnekleri
Aşağıda sık karşılaşılan üç pratik durumu ve sonuçları özetledim:
- Eski malik işveren olarak işten çıkarmış veya feshetmişse ve tazminat ödenmişse: yeni malikin sorumluluğu yoktur.
- Daire satışı sırasında iş sözleşmesi halen devam ediyorsa ve yönetim/işveren değişmemişse: tazminatın ödenmesi işverene (yönetim/ayırt edici kimlik) aittir; alıcı sadece mallik haklarını devralır, iş hukuku borçları otomatik devrolmaz.
- Satış sözleşmesinde açık hüküm varsa (ör. yeni malik tüm iş gücü borçlarını devralır): taraflar arasındaki sözleşmeye göre sorumluluk paylaşılabilir — ancak alıcının bu yükü üstlendiğine dair açık yazılı kabul gerekir.
4. Hesaplama: Kıdem tazminatı nasıl hesaplanır? (hesaplamada dikkat edilecekler)
Kıdem tazminatı hesaplaması işçinin hizmet süresi ve son ücretine göre yapılır. Temel unsurlar:
- Hizmet süresi (tam yıl esas alınır; kesirler mahkeme/hesaplama usulüne göre değerlendirilir).
- İşçinin son brüt ücreti ve sürekli ödemeler (sabit ödenen yemek, yol, prim gibi ödemeler hesaba katılabilir).
- Mevcut tavan sınırı ve yasal düzenlemeler (2026 için güncel tavan dikkate alınmalıdır).
Örnek: 5 yıllık çalışan için kıdem = 5 × son brüt aylık ücret (netten brüte ve ek ödemelere dikkat edilmelidir). Kesin hesap için bordro ve SGK kayıtları incelenmelidir.
5. Yönetici ve genel kurulun yapması gerekenler
Yönetici ve kurul satış halinde süreci doğru yürütmezse sonrasında hem malikler hem de yeni malik zarar görebilir. Önerilen adımlar:
- Satış bildirimini aldıktan sonra iş sözleşmesi, bordro ve SGK kayıtlarını kontrol edin.
- Alıcı ve satıcı arasında sözleşmede kıdem ve diğer işçilik alacaklarının devri ile ilgili açık hüküm varsa bunu genel kurula ve kayıtlara not edin.
- Taraflar arasında yazılı bir protokol yapılması (ör. "yeni malik işvereni devralır ve geçmişe dönük kıdem taleplerinden muaftır" gibi) süreci netleştirir.
Bu süreçte, aidat ve bütçe dengesi için netlik önemlidir; dijital kayıt tutulması ve tahakkuk takibi işleri kolaylaştırır — bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim üzerinden hızlı kayıt başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| İş sözleşmesi yönetimde kalmış, tazminat ödenmemiş | ✅ Yönetim / işveren olarak görülen gerçek/tüzel kişi |
| Yeni malik yazılı devralma kabulü yapmış | ✅ Yeni malik (sözleşmeye göre) |
6. İhtilaf çıkarsa hangi yollar izlenir? (uygulama notları)
Taraflar arasında anlaşmazlık olursa kapıcı veya ilgili taraf SGK'ya başvurabilir; iş mahkemesi yolu ile alacak davası açılabilir. Yönetici olarak şunları yapın:
- İlgili belge, bordro ve SGK dökümünü saklayın.
- Genel kurul kararı veya malikler kurulu tutanağını eksiksiz tutun; yönetim kararları ve protokoller yazılı olsun.
- Somut hukuki tavsiye gerekiyorsa iş hukuku avukatına yönlendirin; burada genel bilgi verilebilir ama somut dava yorumu yapılamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satışı kapıcının kıdem tazminatını otomatik olarak yeni malike devreder mi?
Hayır. Mülkiyet devri tek başına iş sözleşmesi veya işçilik borçlarını otomatik devretmez; devrin yazılı kabulü gerekir.
Kapıcının SGK primleri kimde kalır?
SGK primleri ödeyen taraf işverendir; prim ödemeleri ve kayıtlar hangi kişi/tüzel kişiye aitse işvereni o gösterir. Satışta bu kayıtlar kontrol edilmelidir.
Satış sırasında kıdem için rezerv ayrılmalı mı?
Uygun olabilir. Risk azaltmak için taraflar arasında protokol düzenlenene kadar yönetim muhasebesinde kısa vadeli yükümlülük olarak bir rezerv tutmak makuldür.
Alıcı "tüm borçları devralıyorum" dese hukuken yeterli mi?
Yazılı beyan güçlü delildir, ancak alıcının gerçekte işvereni devraldığı SGK, bordro ve pratiğe göre de değerlendirilir. Yazılı protokol ile birlikte fiili durumun uyumlu olması önemlidir.
Uyuşmazlık olursa nereye başvurulur?
SGK uygulamaları ve iş mahkemeleri alacak ihtilaflarında yetkilidir. Yönetim olarak kayıtları sağlam tutun ve gerektiğinde iş hukuku uzmanına başvurun.
