Binada kat maliklerinden biri dairesini satıyor; yeni malik pazarlığı kabul edip tapuyu alıyor, fakat kapıcı yıllardır aynı binada çalışıyor. Yönetici olarak gelen soruyu duyarsınız: "Kıdem tazminatını kim ödeyecek, eski malik mi yoksa yeni malik mi?" Bu yazıda satış-anındaki gerçekçi senaryolar üzerinden kıdem tazminatı sorumluluğunu, uygulanacak hukuki çerçeveyi ve yöneticinin pratik adımlarını açıklıyorum.
Temel hukukî çerçeve: İşveren kimdir, satış iş sözleşmesini bitirir mi?
Kıdem tazminatı iş hukuku kapsamında işveren-işçi ilişkisine dayalı bir haktır. Genel kural olarak işverene karşı işçinin hakları saklıdır; ancak malik değişikliğiyle birlikte bina yönetiminde somut olarak kim işverendir sorusu önem kazanır. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alan yönetimini düzenler; fakat iş ilişkileri açısından işveren, kapıcının ücretini, SGK kayıtlarını ve bordro ödemelerini fiilen yapan kişidir. İşin devri hukuki sonuç doğuruyorsa (ör. kira ilişkisi/sözleşme devri), devreden ve devralan arasında sorumluluk değerlendirilebilir.
Satışın türüne göre sorumluluk ayrımı
Aşağıdaki tablo pratik ayrımı gösterir:
| Satış türü | Sorumluluk |
|---|---|
| Tapu devri ile mülkiyetin gerçek kişiye/devralana geçmesi, kapıcı doğrudan malik tarafından istihdam ediliyorsa | ✅ Genelde yeni malik (devralan) işveren olarak kabul edilir; kapıcının devam etmesi halinde iş sözleşmesi devam eder ve yeni malik işveren sıfatıyla yükümlülük üstlenir. |
| Daire satışı ve kiraya verilme; kapıcı yönetim/şirket üzerinden sözleşmeli ise | ✅ Yönetime/şirkete ödemeler devam eder; malikler kurulu/ yönetim işvereni oluşturan yapıya göre sorumluluk değişir. |
Kıdem tazminatında pratik kurallar ve örnek hesap
Kıdem tazminatı ödenmesi gereken haller ve hesap yöntemi İş Kanunu çerçevesindedir. Kıdem tazminatı hesaplanırken işçinin hak kazanma süresi, son ücret ve çalışma yılı dikkate alınır. Kıdem tazminatının kim tarafından ödeneceği durumlara göre değişir:
- İşyeri devri yok, iş sözleşmesi feshediliyorsa: fesheden işveren (genelde mevcut malik/yönetim) sorumludur.
- İşyerinin devri varsa ve devralan iş ilişkilerini sürdürdüyse: devreden ile devralan arasındaki iç ilişkiye göre mahkeme/uzlaştırma ile pay belirlenebilir; pratikte devralanın yükümlülük üstlendiği kabul edilebilir.
Örnek hesap: 10 yıllık çalışma, son aylık net ücret 20.000 TL ise kıdem tazminatı brüt dönüşümü ve tavan uygulamasına göre değişir. Kesin tutar işçi ücreti, SGK primleri ve yasal tavan dikkate alınarak muhasebeci/büro tarafından hesaplanmalıdır. Somut hesap için bir uzmana danışılması gerektiğini unutmayın.
Yöneticinin yapması gereken adımlar (pratik kontrol listesi)
- Satış bildirimini ve yeni malik bilgilerini resmi olarak alın; yönetim defterine işleyin.
- Kapıcının SGK kayıtlarını, bordro geçmişini ve kıdem sürelerini kontrol edin.
- Eski malik ile devralan arasındaki kira/istihdam sözleşmesi olup olmadığını inceleyin.
- Kıdem hesabı konusunda muhasebe/personel bordro uzmanından yazılı hesap alın.
- Uyuşmazlık ihtimaline karşı genel kurulda bilgi verin; gerekiyorsa avukat aracılığıyla durum değerlendirmesi yaptırın (somut hukuki tavsiye için danışmanlık gerekir).
Kıdem tazminatı aidata nasıl yansır? (KMK 20 çerçevesi ile bağlantı)
Kapıcı giderleri ortak gider kapsamına giriyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre giderler arsa payına göre paylaşılır. KMK madde 20 düzenlemesi ortak giderlerin paylaşımını belirler; dolayısıyla kapıcı maaş ve SGK primleri ortak gider niteliğindeyse genel kurul kararıyla aidata yansıtılır. Ancak kıdem tazminatı tek seferlik ve iş hukuku kaynaklı bir borç olduğundan, genel kurullar ve yönetimler bu yükün nasıl dağıtılacağını açıkça kararlaştırmalı ve belgelemelidir.
Uyuşmazlık ve dava olasılığı: Mahkeme nasıl bakar?
İş mahkemeleri, işverenlik sıfatını fiili duruma ve ödeme-ödev ilişkisine göre değerlendirir. Tapu devri tek başına iş sözleşmesini sona erdirmez; hak sahipliği ve ödemeler açısından arada devrin hukuki niteliği, sözleşmeler, ödeme kayıtları ve yönetim kararları belirleyicidir. Yargıtay içtihadı da devralanın somut durumlarda sorumluluğu üstlenebileceğine işaret eder; yine de sonuç davanın özel koşullarına göre değişir.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz
Kayıt, bordro, SGK ve aidat ilişkilerini düzenli tutmak uyuşmazlıkları azaltır. Bu süreci dijitalleştirip belgelemeyi kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir platformla (ör. kapıcı bordrosu, ödeme geçmişi ve karar defteri kayıtları) süreci şeffaf hale getirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satılırken kapıcının kıdem tazminatı otomatik olarak yeni malike mi geçer?
Hayır. Kıdem tazminatı devri otomatik değildir; yeni malik işvereni devraldıysa yükümlülük oluşabilir, yoksa önceki işverenin sorumluluğu devam eder. Somut duruma göre değerlendirme gerekir.
Kapıcı iş sözleşmesi devam ediyorsa satış kıdem hakkını etkiler mi?
Satış tek başına iş sözleşmesini sona erdirmez; iş sözleşmesi devam ediyorsa kıdem hakkı işçinin hizmet süresine göre saklı kalır.
Kıdem tazminatını aidata yansıtabilir miyiz?
Evet, ancak tek seferlik bu tür giderlerin aidata yansıtılması için genel kurul kararı ve şeffaf belgelendirme gerekir. Karar usulüne uygun olmalıdır.
Eski malik ödemeyi yapmazsa kapıcı kime dava açar?
İşçi öncelikle işveren olarak gördüğü kişiye karşı hak arar; somut durumda hem eski hem yeni malik fiillerine göre sorumluluk doğabilir. Somut hukuki tavsiye için iş hukuku uzmanına başvurulmalıdır.
Yönetici hangi belgeleri saklamalıdır?
Kira/satış bildirimi, tapu fotokopisi, kapıcının SGK kayıtları, bordro belgeleri, genel kurul kararları ve ödeme makbuzları saklanmalıdır. Bu belgeler uyuşmazlıklarda belirleyicidir.
