Yeni yıl bütçesini hazırlayan bir apartman yöneticisi, kapıcıyla "net şu kadar" diye anlaşmış ama bordroyu kuran muhasebeciden gelen brüt rakamı görünce kafası karışır: "Aynı kişiye iki farklı tutar mı ödüyorum?" İşin sırrı net ile brüt arasındaki farkta ve konut kapıcılığına özel vergi istisnalarında saklıdır. Bu rehberde 2026 yılı için kapıcı maaşının net ve brüt yapısını, hangi kesintilerin uygulanıp hangilerinin uygulanmadığını adım adım açıklıyoruz.
Kapıcı Maaşı Neye Göre Belirlenir?
Konut kapıcıları 4857 sayılı İş Kanunu kapsamında işçidir; dolayısıyla maaşları en az asgari ücret düzeyinde olmak zorundadır. Asgari ücretin altında kapıcı çalıştırmak yasaya aykırıdır. Asgari ücret her yıl Asgari Ücret Tespit Komisyonu tarafından belirlenir ve kapıcı maaşının tabanını oluşturur.
Taraflar elbette asgari ücretin üzerinde bir maaşta anlaşabilir. Tam zamanlı görev, ek sorumluluklar (kalorifer, bahçe, otopark) veya bina büyüklüğü maaşı asgari ücretin üstüne çıkarabilir. Önemli olan, anlaşılan tutarın net mi brüt mü olduğunu en baştan netleştirmektir.
Net ve Brüt Maaş Arasındaki Fark
Brüt maaş, hiçbir kesinti yapılmadan önceki toplam tutardır. Net maaş ise işçinin eline geçen, yasal kesintiler düşülmüş tutardır. Bir işçide normalde brütten şu kalemler kesilir:
- SGK işçi primi
- İşsizlik sigortası işçi primi
- Gelir vergisi
- Damga vergisi
Ancak konut kapıcılığının ayrıcalıklı bir vergi rejimi vardır. Bu yüzden kapıcının net-brüt farkı, normal bir ofis çalışanından farklı çıkar.
2026'da Net-Brüt Hesabı Nasıl İşler?
Vergi istisnaları sayesinde konut kapıcısında net ile brüt arasındaki fark, yalnızca SGK işçi primi ve işsizlik işçi payından oluşur. Bu da kabaca brütün yaklaşık yedide birine denk gelir. Sıralama şöyle işler:
- Brüt maaş belirlenir (en az asgari ücret).
- SGK işçi primi ve işsizlik işçi payı brütten düşülür.
- Gelir ve damga vergisi kesilmez (istisna).
- Kalan tutar kapıcının net maaşıdır.
Eğer kapıcıyla net üzerinden anlaşıldıysa, muhasebe bu neti karşılayacak brütü geriye doğru hesaplar; çünkü SGK primleri brüt üzerinden yatırılır. Apartmanın asıl maliyeti ise bu brüt artı işveren SGK payıdır.
| Kesinti Türü | Konut Kapıcısında Durum |
|---|---|
| SGK işçi primi | ✅ Kesilir |
| İşsizlik sigortası işçi payı | ✅ Kesilir |
| Gelir vergisi | ✅ İstisna (kesilmez) |
| Damga vergisi | ✅ İstisna (kesilmez) |
Kısmi Süreli (Part-Time) Kapıcıda Maaş
Her apartmanda tam zamanlı kapıcı bulunmaz. Bazı binalar günde birkaç saat veya haftanın belirli günleri hizmet alır. Kısmi süreli çalışmada maaş, çalışılan süreyle orantılı olarak hesaplanır, ancak çalışılan saatler için yine asgari ücret saat tutarının altına inilemez. Kısmi süreli kapıcı da sigortalı bildirilir ve çalıştığı gün sayısı kadar prim ödenir.
Net-Brüt Karmaşasını Bitirmenin Pratik Yolu
Net-brüt dönüşümünü, değişen asgari ücreti ve prim oranlarını her yıl elle takip etmek hataya açıktır. Personel ve bordro modülü olan bir yönetim yazılımı, anlaştığınız net tutardan brütü, SGK kesintilerini ve apartmanın toplam maliyetini otomatik hesaplar. Bordronuzu doğru kurmak ve maaş giderini aidata sağlıklı yansıtmak için BYönetim'de ücretsiz bir bina oluşturup personel modülünü deneyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maaşı 2026'da asgari ücretten düşük olabilir mi?
Hayır. Kapıcı işçi sayıldığı için maaşı yıl içinde geçerli asgari ücretin altında olamaz. Kısmi süreli çalışmada bile çalışılan saat başına asgari ücret tabanı korunur.
Kapıcının maaşından gelir vergisi kesilir mi?
Hayır. Konut kapıcılarının ücretleri gelir vergisinden istisnadır. Aynı şekilde damga vergisi de kesilmez; brütten yalnızca SGK ve işsizlik işçi payı düşülür.
Net maaştan brüt nasıl bulunur?
Net üzerinden anlaşıldıysa, muhasebe SGK işçi kesintilerini ekleyerek brütü geriye doğru hesaplar. Apartmanın toplam maliyeti ise bu brüte işveren SGK payı eklenerek bulunur.
Kapıcının net maaşı neden ofis çalışanından yüksek görünüyor?
Çünkü kapıcıda gelir ve damga vergisi istisnası vardır. Aynı brüt tutarda, vergi kesilmediği için kapıcının eline geçen net tutar daha yüksek olur.
Yan haklar maaşa dahil mi?
Yakacak, giysi veya yemek yardımı gibi destekler sözleşmeyle kararlaştırılırsa maaşın yanında ek maliyet oluşturur. Bunların maaşa dahil sayılıp sayılmayacağı sözleşmedeki düzenlemeye bağlıdır.
