Genel kurul salonunda tartışma yükseliyor: bazı maliklerin kapıcı ücretinin tamamının aidata yansıtılmasını istediğini, diğerlerinin ise sadece asgari ücreti paylaşmayı savunduğunu hayal edin. Kararın hukuki dayanağı nedir, hangi haklar ortak gider sayılır, oy çokluğu neyi değiştirir — yöneticinin elindeki sorular bunlar. Bu rehber, 2026 uygulaması ve KMK çerçevesinde net cevaplar verir.
KMK ve ortak gider kavramının sınırları
Kat Mülkiyeti Kanunuʼnda (KMK) ortak giderlerin nasıl belirleneceğine ilişkin açık bir liste yoktur; pratikte giderlerin ortak nitelikte olması önemlidir. KMK m.20 ise giderlerin kat malikleri arasında hangi ölçüyle paylaştırılacağını düzenler. Kapıcı ücreti ve ona ilişkin işveren maliyetlerinin aidata yansıtılabilirliği, giderin binanın ortak hizmetlerine yönelik olup olmadığına göre değerlendirilir.
Hangi kapıcı giderleri aidata yansıtılabilir?
Aşağıdaki giderler genelde ortak gider sayılır çünkü bina hizmetleriyle doğrudan ilişkilidir:
- Maaş ve SGK primleri (çalışanın binada yaptığı hizmetlere karşılık),
- Kıdem ve ihbar tazminatına yapılan karşılık (işten ayrılma veya sözleşme sona ermesi halinde ortaya çıkan yükümlülüklerin paylaştırılması tartışılabilir),
- Yıllık izin ücreti ve resmi tatil/fazla mesai ödemeleri (kapıcının bina hizmetlerine ilişkin çalışması haline),
- İş kıyafeti, iş için kullanılan küçük araç-gereç giderleri.
Ancak kapıcıya ödenen şahsi primler, performans ikramiyeleri veya ev içi özel hizmet ücretleri (ör. kapıcının kendi dairesinde yaptığı özel tamiratlar) doğrudan ortak gider sayılmayabilir; bunlar malike ait özel hizmet sayılır.
Karar alma: Genel Kurul yetkisi ve oy çoğunluğu
Kapıcıya ilişkin giderlerin aidata yansıtılması esastan Yönetim Planı ve Genel Kurul kararına bağlıdır. Genel Kurul; işletme projesini, bütçeyi ve ortak gider paylaşım esaslarını belirleme yetkisine sahiptir. Bu nedenle:
- Genel Kurulda açıkça hangi kalemlerin aidata dahil edileceği oylandıktan sonra uygulama başlar.
- Yönetim Planı ya da alınan karar arsa payı ölçüsünde ya da eşit paylaşım şeklinde hüküm koyabilir.
Oy çokluğu gerektiğinde kararın türü önemlidir; olağan giderlerin belirlenmesi için genelde basit çoğunluk (katılanların oy çokluğu) yeterli olur. Yönetim planında değişiklik gerekiyorsa daha güçlü çoğunluklar aranabilir.
| Gider türü | Aidata yansıtılabilir mi? |
|---|---|
| Maaş ve SGK primleri | ✅ Genelde evet (genel kurul kararıyle) |
| Kıdem tazminatı karşılığı | ✅ Tartışmalı ama uygulanabilir; açık karar gerekli |
| Performans/kişisel prim | ❌ Çoğunlukla hayır (şahsi ücret) |
Uygulama adımları: Yönetici için pratik yol haritası
Yönetici kapıcı giderlerini aidata yansıtmak istiyorsa şu adımları izlemelidir:
- İşletme projesinde veya gündemde kapıcı gider kalemlerini açıkça belirtin.
- Genel Kuruldan onay alın; hangi harcamaların ve hangi oranla paylaşılacağı yazılı kararla tespit edilsin.
- Bütçe ve aidat cetveline yansıtma: KMK m.20 hükümleri çerçevesinde arsa payına göre veya eşit payla dağıtın.
- Hesap kayıtlarını şeffaf tutun; maaş bordrosu, SGK dökümü, tahakkuk belgelerini karara ekleyin.
- İtiraz olması halinde Karar Defteri ve belgelerle uygulamanızın yasal dayanağını gösterin; gerekirse hukuki destek alın.
Hesaplama örneği (kısa, pratik)
Örnek: Aylık brüt maliyet toplamı (maaş + SGK işveren payı + bordro giderleri) 30.000 TL olsun. Site 30 bağımsız bölümlü ve karar arsa payına göre değil eşit payla bölünmesine ilişkinse:
- Aidat yükü/daire = 30.000 / 30 = 1.000 TL/ay
Eğer arsa payına göre dağıtılacaksa her bir dairenin aidat payı, yönetim planındaki arsa payına göre hesaplanır. Bu hesaplamalarda şeffaf belge paylaşımı ve aylık gelirgider raporu olması gereklidir.
İtirazlar ve mahkeme uygulamaları — genel bilgiler
Mahkeme uygulamaları (Yargıtay içtihatlarına atıf yapılabilir) ortak gider sayılan unsurların somut olaya göre değerlendirildiğini gösterir. Yönetici veya kat maliki uygulamayı tartışmaya açarsa; mahkeme, genel kurul kararının alınıp alınmadığı, giderin ortak nitelikte olup olmadığı ve yönetim planına aykırılık olup olmadığını inceler. Net bir tavsiye gerektiren durumlarda bir avukatla görüşün; somut hukuki tavsiye bu rehberin kapsamı dışındadır.
Dijital kolaylık: kayıt, tahakkuk ve paylaşım
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler işinizi kolaylaştırır. Bordro, tahakkuk, gecikme bildirimi ve karar defteri kayıtlarını tek platformda tutarak hem şeffaflık sağlar hem de itiraz durumunda delil sunmayı kolaylaştırır. BYönetim ücretsiz 6 aylık deneme ve hızlı kayıt imkânı sunar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maaşı tamamen aidata yansıtılabilir mi?
Genel olarak evet — ancak bunun için kat malikleri kurulu kararı gerekir; giderin ortak hizmete yönelik olduğu açıkça gösterilmelidir.
Kıdem tazminatı aidata konulabilir mi?
Kıdem tazminatı karşılığı formunda ve genel kurul kararıyla aidata konulabilir; ancak uygulama şeffaf belgelemeye bağlıdır ve itiraz edilebilir.
Yıllık izin ücreti veya fazla mesai aidata dahil mi?
Eğer bu ödemeler bina hizmetleri nedeniyle yapılmışsa ve genel kurul kararı varsa aidata dahil edilebilir; kişisel/özel ödeme niteliğindeyse dahil edilmez.
Genel kurul kararı olmadan yönetici aidata kapıcı gideri koyabilir mi?
Hayır — büyük ve düzenli giderler için yazılı genel kurul kararı alınmalıdır; aksi takdirde karar hukuken sakatlanabilir.
Karşı çıkan malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz halinde kararın usul ve yasaya uygunluğu incelenir; somut durumlara göre mahkeme veya arabuluculuk gündeme gelebilir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışılması önerilir.
