Akşam saat 19:00: apartman yöneticisi telefonuna gelen bir mesajda kapıcının yıllık prim ve yakacak desteği talep ettiği yazıyor; aynı zamanda kasada eksik var. Hemen genel kurul yaklaştı—yönetici, bu ek ödemeyi nasıl hesaplayacağını, aidata nasıl dağıtacağını ve yasal dayanağını bilmiyor. Bu rehber, kapıcının maaşı dışında kalan yan hakların (prim, yakacak, servis, yemek, ikramiye, yakacak vb.) apartman bütçesine ve aidata doğru yansıtılmasını adım adım açıklar.
Kapıcının yan hakları nelerdir? (Kapsam ve örnekler)
Kapıcıya verilebilecek yan haklar iş sözleşmesine bağlıdır; yaygın öğeler şunlardır:
- Maaş dışı düzenli ödemeler: yakacak yardımı, yemek veya yemek parası, servis ücreti.
- Dönemsel ödemeler: yıllık ikramiye, bayram veya performans primi.
- Sosyal güvenlik ve vergilendirme dışı haklar: sağlık desteği, kıyafet yardımı.
Yasal dayanak: İş hukuku ve Kat Mülkiyeti Kanunu açısından neler önemli?
Kapıcı, apartman/ site bünyesinde işçi statüsünde çalışıyorsa İş Kanunu kapsamında çalışan haklarına tabidir. Yasal dayanaklar ve uygulama notları:
- İş Kanunu (geçerli hükümler) kapsamında yıllık izin, fazla mesai ve prim uygulamaları değerlendirilir.
- Kapıcıyı istihdam eden taraf (kat malikleri kurulu veya yönetim adına hareket eden yönetici) işveren sıfatını taşır; SGK kayıtları, prime esas kazanç bildirimleri bunun gereğidir.
- Kapıcı giderlerinin ortak gidere yansıtılması Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre kararlara ve KMK m.20 çerçevesine uygun olmalıdır; özel durumlarda karar yeter sayısı gerekir.
Yan hakların aidata yansıtılması: Hangi yöntemler yasal ve pratik?
Kapıcı giderleri aidata yansıtılırken üç ana yöntem görülür:
- Arsa payına göre dağıtım (KMK m.20 ile uyumlu, genelde tercih edilen yöntem).
- Bağımsız bölüm sayısına göre eşit dağıtım (genel kurul kararı ile mümkündür).
- Hibrit model: sabit pay + arsa payına göre kalan kısım.
Hangi yöntemin seçileceği karar defterine yazılmalı ve kat malikleri kurulunda onaylanmalıdır. Karar yeter sayısı ve usul hakkında şüphe varsa karar öncesi hukuki görüş alınması uygundur.
Pratik hesap: Örnek yıllık maliyet tablosu
| Kalem | Yıllık İşveren Maliyeti |
|---|---|
| Maaş (brüt) | 120.000 TL |
| SGK işveren payı + işsizlik | 30.000 TL |
| Kıdem/ihbar karşılığı (yıllık ayrılan) | 10.000 TL |
| Yakacak + yemek + ulaşım | 12.000 TL |
| Toplam yıllık maliyet | ✅ 172.000 TL |
Bu örnekte yıllık toplamın apartman için nasıl dağıtılacağı ise seçilen yönteme göre hesaplanır. Örneğin arsa payına göre dağıtımda her dairenin payı çarpılır.
Uygulama adımları: Yönetici için 7 adımlık kontrol listesi
- İş sözleşmesini, bordroları ve SGK kayıtlarını kontrol edin; eksik varsa tamamlayın.
- Yıllık sabit ve değişken yan hakları tüme çıkararak toplam yıllık işveren maliyetini hesaplayın.
- Kat malikleri kurulunda dağıtım yöntemini netleştirin ve karar defterine kaydedin.
- Bütçeye uygun olarak aylık tahakkuk planı yapın; kasa akışı sağlanmazsa geçici önlem planlayın.
- Ödemelerin bordroya ve muhasebeye tam yansıtıldığından emin olun; SGK bildirgilerini zamanında verin.
- Gerektiğinde kıdem/ihbar tazminatı karşılıklarını muhasebede izleyin.
- Yönetimin dijital kayıt tutması ve tahsilatı kolaylaştırması için süreçleri teknolojiyle destekleyin.
Hesaplama örneği: 20 daireli bir binada aidata yansıtma
Yıllık toplam maliyet 172.000 TL olsun. Arsa payına göre eşit dağıtım yerine basit hesap için eşit pay alınırsa:
- Her dairenin yıllık payı = 172.000 / 20 = 8.600 TL
- Aylık ek aidat = 8.600 / 12 ≈ 717 TL
Arsa payına göre dağıtımda her dairenin arsa payı oranı ile bu toplam çarpılır. Bu hesaplamaları doğru yapmak, bütçeyi şaşırtmaz ve ihtiyacı net gösterir.
Dijital araçla kolaylaştırma
Bu süreçte bordro, SGK bildirimleri ve aidat tahakkuklarını aynı platformda yönetmek hata ve uyumsuzlukları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı ile aidat tahakkukunu, bordro ve tahsilatı entegre şekilde kaydedebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıya verilen yakacak desteği SGK primine tabi midir?
Net cevap: Eğer çalışma karşılığı ve para niteliği taşıyorsa bordroya dahil edilip SGK primi ödenmesi gerekir; uygulama şartlara göre değişir, kesin uygulama için bordro düzenleyin.
Yan haklar için genel kurul kararı gerekli mi?
Net cevap: Dağıtım yöntemi ve ortak giderlere yansıtma usulü genelde kat malikleri kurulunca karara bağlanmalıdır; aksi halde itiraz riski doğabilir.
Kıdem tazminatı hesapları aidata nasıl yansır?
Net cevap: Kıdem yükümlülüğü işverenin (kat malikleri veya yönetim tarafından üstlenilmişse) sorumluluğudur; bütçede dönemsel karşılık ayrılması önerilir, nasıl yansıtılacağı karara bağlıdır.
Kapıcıya verilen ikramiye vergiye tabi midir?
Net cevap: Evet; ikramiye ücret niteliğindedir ve vergi ile SGK primine konu olabilir; bordroda uygun vergilendirme yapılmalıdır.
Bordro ve SGK kayıtlarını yönetici yapamazsa ne yapılmalı?
Net cevap: Yönetici bordro/SGK işlemlerini mali müşavir veya yetkili bir firmaya devretmeli; sorumluluk söz konusuysa kat malikleri kuruluna bildirilmelidir.
