Genel kurulda herkes "karar aldık" diyor, ama acaba o karar gerçekten geçerli mi? Asansör takımı, çatının komple yenilenmesi ya da yöneticinin değişmesi; her birinin geçerli olması için farklı sayıda oy gerekir. Yeter sayıyı (nisabı) yanlış hesaplamak, aylar sonra mahkemede iptal edilen bir kararla sonuçlanabilir. Bu rehber, hangi kararın kaç oyla alındığını 634 sayılı Kanun maddeleriyle netleştiriyor.
İki Ayrı Kavram: Toplantı Nisabı ve Karar Nisabı
Önce ikisini ayırmak şart. Toplantı nisabı, kurulun geçerli toplanabilmesi için gereken katılımdır. Karar nisabı ise belirli bir kararın geçmesi için gereken oy sayısıdır. Kanun m.30'a göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı için aynı yüksek nisap aranmaz; ikinci toplantı katılanların salt çoğunluğuyla yapılabilir (m.30). Ancak Kanun'un özel olarak nitelikli çoğunluk veya oybirliği aradığı konularda bu kolaylık geçerli değildir.
Olağan Kararlar: Salt Çoğunluk
Günlük yönetimin çoğu kararı, toplantıya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Örnekler:
- Yönetici seçimi ve değiştirilmesi
- İşletme projesinin (bütçe) onaylanması
- Olağan bakım-onarım kararları
- Aidat tutarının belirlenmesi
- Denetçi seçimi
Nitelikli Çoğunluk ve Oybirliği Gereken Kararlar
Bazı kararlar, maliklerin haklarını derinden etkilediği için daha yüksek nisap ister. Aşağıdaki tablo en sık karıştırılanları özetler:
| Karar Konusu | Gereken Yeter Sayı |
|---|---|
| Olağan yönetim, yönetici/denetçi seçimi | ✅ Katılanların salt çoğunluğu (m.30) |
| Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler (örn. asansör yapımı) | Maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.42) |
| Çok masraflı ve lüks yenilikler | Maliklerin oybirliğine yakın nitelikli çoğunluk; katılmayan kullanmazsa masrafa katılmaz (m.42) |
| Yönetim planının değiştirilmesi | Maliklerin beşte dördü (4/5) çoğunluğu (m.28) |
| Ana gayrimenkulün tahsis şeklinin değiştirilmesi, kat ilavesi gibi temel tasarruflar | Bütün kat maliklerinin oybirliği |
Yeter Sayı Yanlış Hesaplanırsa Ne Olur?
Nisabı tutmayan bir karar geçersizdir ve buna karşı çıkan malik, Kanun m.33 uyarınca karar tarihinden başlayarak bir ay içinde mahkemeye başvurarak kararın iptalini isteyebilir. Toplantıya katılmayan malik için bu süre, kararı öğrenmesinden itibaren işler ve her halükarda azami süre sınırlamasına tabidir. Bu nedenle her toplantıda yeter sayının tutanağa açıkça yazılması kritiktir.
Oylamayı ve Yeter Sayıyı Dijital Takip Etmek
Sayı çoğunluğu mu, arsa payı çoğunluğu mu, ikisi birden mi? Bunu kağıt üzerinde hesaplamak hataya açıktır. BYönetim gibi yönetim yazılımları; bağımsız bölümleri, arsa paylarını ve malik bilgilerini kayıtlı tuttuğu için dijital oylama ve karar kayıtlarında yeter sayıyı netleştirmenize yardımcı olur. Böylece hangi kararın hangi nisapla geçtiği belgelenmiş olur.
Sıkça Sorulan Sorular
İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
İkinci toplantı, ilk toplantıdaki yüksek nisap aranmadan, katılanların salt çoğunluğuyla yapılabilir (m.30); ancak özel nisap gerektiren konular bunun dışındadır.
Her kat malikinin kaç oyu vardır?
Kural olarak her bağımsız bölüm için bir oy esastır; bir kişinin birden çok bölümü varsa m.31'deki oy sınırlamaları uygulanır.
Yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekir?
Kanun m.28 gereği kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğu gerekir.
Asansör yaptırmak için oybirliği şart mı?
Asansör gibi faydalı yenilikler kural olarak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir (m.42); oybirliği şart değildir, ancak somut durum farklılık gösterebilir.
Yeter sayısız alınan karara nasıl itiraz edilir?
Karar tarihinden itibaren bir ay içinde mahkemeye iptal başvurusu yapılabilir (m.33). Sürecin sonucu şartlara göre değişir; bir uzmana danışın.
