Genel kurul salonunda herkes söz almış; aidat artışı ve site bakım anlaşması aynı oylamaya konuluyor. Bir malik itiraz ediyor: “Bu karar arsa payına göre alınmalı, bağımsız bölüm sayısına göre değil.” Ortam geriliyor; yönetici ne yapmalı, itirazın hukuki dayanağı nedir ve sonucu nasıl etkiler? Bu rehber, arsa payı ve bağımsız bölüm sayısı ayrımını, itiraz sürecini ve pratik adımları somut örneklerle anlatır.
Arsa payı ile bağımsız bölüm sayısı arasındaki temel fark nedir?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında iki farklı hesaplama esas alınır: bazı kararlar bağımsız bölüm sayısına (sayı çoğunluğu), bazıları ise arsa payına (arsa payı çoğunluğu) göre alınır. Arsa payı, bağımsız bölümün taşınmaz üzerindeki yüzdesel hakkını gösterir ve genelde mali etkisi olan kararlar için kullanılır.
Hangi kararlar genelde arsa payına göre alınır?
Genel olarak mali yükümlülük doğuran, paydaşların ekonomik çıkarını doğrudan etkileyen kararlar arsa payına göre değerlendirilir. Örnekler:
- Aidat oranlarının belirlenmesi veya değişimi (özellikle arsa payına göre dağıtılacaksa)
- Büyük onarım ve ilave ortak giderlerin tahsili
- Ortak mülkiyete ilişkin önemli harcama ve kredi kullanımı
- Bina ortak alanlarının devri ya da önemli maliyetli projeler
| Karar Türü | Genelde Hangi Esas |
|---|---|
| Aidat ve ortak gider dağılımı | ✅ Arsa payı çoğunluğu |
| İdari konular, temizlik, düzenlemeler | ✅ Bağımsız bölüm sayısı |
İtiraz ne zaman ve nasıl yapılır?
Toplantı sırasında itiraz anında sözlü olarak belirtilmeli; toplantı tutanağına itiraz kaydı düşülmelidir. Toplantı sonrasında yapılan itirazların iddiasını destekleyecek deliller (eski kararlar, yönetim planı, yönetim defterleri) toparlanmalı ve gerekirse yazılı bildirimle yöneticiye ve diğer maliklerlere iletilmelidir.
- Toplantı esnasında sözlü itiraz ve tutanak kaydı isteyin.
- Kararın hangi esasla alındığını gösteren belgeleri (tutanak, çağrı, gündem) isteyin.
- Yönetim planı veya önceki defter kayıtlarıyla dayanak gösterin; uyuşmazlık sürerse hukuki danışmanlık alın.
Ne tür deliller itirazı güçlendirir?
Geçerli deliller, kararın türüne ve ekonomikliğine ilişkin belge ve kayıtları içerir.
- Yönetim planı veya kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis belgesi
- Önceki genel kurul kararları ve karar defteri kayıtları
- Aidat dağıtım esaslarını gösteren bütçe ve hesap cetvelleri
- Çağrı metni ve gündem (hangi madde için hangi esasın öngörüldüğü)
Pratik örnek: Aidat artışı kararı ve arsa payı itirazı
Örnek: 20 bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda aidat artışı oylaması yapılıyor. Yönetici, dağılımı eşit paylaştırma teklif ediyor. Bir malik, artışın arsa payına göre hesaplanması gerektiğini iddia ediyor. Eğer bütçe ve yönetim planı arsa payına göre dağıtımı gerektiriyorsa malik haklıdır ve toplantı tutanağına bu itirazın geçirilmesi gerekir. Aksi halde karar uygulanır, fakat sonraki süreçte mahkemeye başvurma hakkı doğabilir (somut olaya göre değişir).
Yönetici ne yapmalı? Toplantıda izlenecek adımlar
Yönetici itirazı görmezden gelmemeli; tutanağa kaydetmeli ve kararı hangi esasla aldığını açıkça yazmalıdır. İhtilafın devamı halinde ilgili belgeleri derleyip malikler listesine sunmak çözümü hızlandırır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, karar defteri, çağrı belgeleri ve bütçe cetvellerini düzenli saklamak ve toplantı kayıtlarını netleştirmek için BYönetim gibi bir yönetim yazılımı işleri kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Hukuki dayanak ve içtihat notları
Kat Mülkiyeti ile ilgili temel kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Kararların hangi esasla alınacağı konusunda Kanun hükümleri, yönetim planı ve daha önceki genel kurul kararları belirleyicidir. Uygulamada Yargıtay içtihatları, arsa payının mali sonuç yaratan kararlarda esas alınması gerektiği yönünde örnek kararlar içerebilir; somut uygulama için uyuşmazlık halinde yargı yolu gündeme gelebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payına itirazı toplantı tutanağına yazdırmak zorunlu mu?
Toplantıda yapılan itirazın tutanağa geçirilmesi zorunlu değildir ama sonradan ispat ve uyuşmazlık için hayati öneme sahiptir; bu nedenle tutanağa kaydedilmesi güçlü bir uygulamadır.
Hangi kararlar kesinlikle arsa payına göre alınır?
Genel kural yoktur; finansal yükümlülük doğuran ve yönetim planında arsa payı esası öngörülen kararlar genelde arsa payına göre alınır. Somut olay ve yönetim planı belirleyicidir.
Toplantıda itiraz ettim, karar yine alındı. Ne yapabilirim?
Önce yöneticiye yazılı talepte bulunup kararın hangi esasla alındığını belgeleyin; gerekiyorsa uzman bir avukata danışın. Somut şartlara göre yargı yolu değerlendirilebilir.
Yönetim planında farklı bir hüküm varsa ne olur?
Yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkilerinde esas belge sayılır; yönetim planı arsa payına göre dağıtım öngörüyorsa genel kurul bu sınırlamaya aykırı karar alamaz.
Arsa payı hesabı nasıl yapılır?
Arsa payı, bağımsız bölümün tapu kaydında yazılıdır. Tapu veya kat irtifakı/kat mülkiyeti belgelerinden doğrulanır; hesaplama için bu paylar esas alınır.
