Bir apartmanın denetçisi, yıl sonu hesaplarını incelerken yöneticinin çim biçme makinesini, bahçe sulama masrafıyla aynı kaleme yazdığını görüyor. "Biri bir kez alınan bir araç, diğeri her ay tekrarlanan bir gider; bunlar nasıl aynı yere yazılır?" diye soruyor. Bu karışıklık çok yaygındır. Bu yazıda ortak gider ile demirbaş arasındaki farkı, aidata yansıma biçimini ve yasal çerçeveyi netleştiriyoruz.
Ortak Gider Nedir?
Ortak gider, binanın günlük işletilmesi ve korunması için düzenli olarak yapılan harcamalardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat maliklerinin ortak yer ve tesislerin yönetim, bakım, koruma ve işletme giderlerine katılmakla yükümlü olduğunu belirtir. Bunlar genellikle her ay tekrarlanır ve aidatın asıl gövdesini oluşturur.
- Kapıcı/güvenlik maaşı ve SGK primleri
- Asansör bakım sözleşmesi
- Ortak alan elektrik, su, doğalgaz
- Temizlik malzemesi ve hizmeti
- Bahçe bakımı, ilaçlama
Demirbaş Nedir?
Demirbaş, binaya bir kez kazandırılan, uzun süre kullanılan ve maddi varlık niteliği taşıyan kalemlerdir. Bunlar tüketim gideri değil, sitenin malvarlığına eklenen unsurlardır.
- Çim biçme makinesi, jeneratör
- Güvenlik kamerası sistemi
- Site girişi bariyer/turnike
- Ortak alan mobilyaları, oyun grubu
Temel Farklar Bir Bakışta
| Özellik | Ortak Gider / Demirbaş |
|---|---|
| Tekrar eden harcama | ✅ Ortak gider |
| Bir kez alınan varlık | ✅ Demirbaş |
| Aylık aidatın gövdesi | ✅ Ortak gider |
| Malvarlığına eklenir | ✅ Demirbaş |
Bu Ayrım Aidatı Nasıl Etkiler?
Ortak giderler düzenli olduğundan aylık aidatın temelini oluşturur. Demirbaş alımları ise genellikle ya bir defaya mahsus toplanan ek payla ya da önceden biriktirilen demirbaş/işletme avansıyla karşılanır. KMK, gelecekte yapılacak harcamalar için kat maliklerinden avans toplanabileceğini öngörür. Bu nedenle iyi yönetilen sitelerde aidatın bir kısmı geleceğe yönelik avans olarak ayrılır ve büyük demirbaş ihtiyacında topluca yeni para istemek gerekmez.
Muhasebede Doğru Sınıflandırma
Gider kalemlerini doğru ayırmak, hem kat malikleri kuruluna sunulan raporun anlaşılır olmasını hem de yöneticinin sorumluluğunun netleşmesini sağlar. Karışık tutulan defterlerde "para nereye gitti" tartışmaları kaçınılmazdır. BYönetim ile binanızı 6 ay ücretsiz oluşturarak gelir-gider, kasa-banka ve demirbaş kalemlerini ayrı ayrı sınıflandırabilir, yıl sonunda her kalemi net raporla kat maliklerine sunabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör tamiri ortak gider mi demirbaş mı?
Asansörün rutin bakım ve onarımı ortak giderdir. Ancak asansörün komple yenilenmesi gibi büyük yatırımlar demirbaş/ana yatırım niteliğinde değerlendirilebilir ve genellikle kurul kararı gerektirir.
Demirbaş alımı için kat malikleri kurulu kararı şart mı?
Olağan işletme dışında kalan ve yüksek tutarlı demirbaş alımları için kurul kararı alınması güvenli yoldur; aksi halde yöneticinin sorumluluğu doğabilir. Somut durum değişebilir, gerekirse uzmana danışın.
Daireden çıkan kiracı demirbaş ödemesi geri alabilir mi?
Demirbaşlar binanın ortak malvarlığına geçtiğinden, ödenen paylar kural olarak iade edilmez; bu, kira ilişkisinden bağımsız ortak gider/avans niteliğindedir.
Aidatın içinde demirbaş payı ayrı gösterilmeli mi?
Şeffaflık açısından, aidat tahakkukunda işletme gideri ile demirbaş/avans payının ayrı satırlarda gösterilmesi önerilir; bu, sakinlerin ödediği paranın nereye gittiğini anlamasını sağlar.
Boş daire demirbaş payı öder mi?
Evet. Ortak gider ve demirbaş yükümlülüğü daireyi kullanıp kullanmamaya değil, kat maliki olmaya bağlıdır; boş dairenin maliki de payına düşeni öder.
