Bir kat maliki yöneticiye gelir: "Komşum dairesini işyeri yaptı, buna engel olamaz mıyız?" Cevap çoğu zaman tek bir belgede saklıdır: yönetim planı. Apartman ve sitelerde tartışmaların büyük bölümü, kimsenin okumadığı bu belgeden kaynaklanır. Yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28'de düzenlenen ve binanın işleyişini belirleyen temel sözleşmedir. Bu yazıda yönetim planının ne olduğunu, neleri bağladığını ve nasıl değiştirildiğini açıklıyoruz.
Yönetim Planı Nedir?
KMK m.28, yönetim planını şöyle tanımlar: Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Başka bir deyişle yönetim planı, apartmanın anayasasıdır. Daire içinde işyeri açılıp açılamayacağından, aidatın arsa payına göre mi eşit mi toplanacağına, evcil hayvan kurallarından otopark düzenine kadar pek çok konu burada belirlenir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır.
Yönetim Planı Neleri Düzenler?
Tipik bir yönetim planında şu başlıklar yer alır:
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacı (mesken/işyeri ayrımı)
- Ortak yerlerin kullanım ve bakım esasları
- Aidat ve avansların belirlenme yöntemi (arsa payı veya eşit pay)
- Yönetici ve denetçinin seçimi, görev süresi ve ücreti
- Kat malikleri kurulunun toplanma ve karar usulü
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan gibi görevlilerle ilgili esaslar
- Yasak ve sınırlamalar (gürültü, tadilat, hayvan besleme vb.)
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
KMK m.28'in en kritik cümlesi değişiklik usulüne ilişkindir: Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Bu, basit çoğunluğun yeterli olmadığı, nitelikli bir çoğunluktur. Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetim planını değiştirmek için en az 16 kat malikinin olumlu oyu gerekir.
- Değişiklik önerisi gündeme alınarak kat malikleri kurulu toplanır.
- Önerilen yeni metin görüşülür ve oylanır.
- Bütün kat maliklerinin en az 4/5'i lehte oy kullanmalıdır.
- Karar, noter tasdikli karar defterine geçirilir.
- Değişiklik, tapu sicil müdürlüğünde yönetim planının kütüğüne tescil ettirilir.
| Konu | Gerekli Çoğunluk |
|---|---|
| Olağan yönetim kararları | ✅ Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Yönetim planı değişikliği | ✅ Tüm maliklerin 4/5'i |
Kat malikleri kurulunun toplanma, oylama ve karar kayıtlarını dijital ortamda tutmak, özellikle 4/5 gibi nitelikli çoğunluk gerektiren kararlarda hata payını düşürür; BYönetim'de binanızı ücretsiz kurarak dijital karar defteri ve oylama özelliklerini kullanabilirsiniz.
Bağlayıcılık ve Sınırlar
Yönetim planı, kanuna aykırı hükümler içeremez. Örneğin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici kurallarına aykırı bir madde, yönetim planında yazsa bile geçersiz sayılabilir. 4/5 çoğunlukla yapılan değişikliklere katılmayan kat maliki, kararın iptali için kanunda öngörülen süre içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planını sadece yönetici değiştirebilir mi?
Hayır. Yönetim planını değiştirmeye yalnızca kat malikleri kurulu yetkilidir ve 4/5 çoğunluk şarttır. Yönetici tek başına değişiklik yapamaz.
Yönetim planı tapuda nasıl görülür?
Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu kütüğüne eklenir. Tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden ilgili bağımsız bölümün dosyasından örneği alınabilir.
Yeni alıcı eski yönetim planıyla bağlı mıdır?
Evet. Yönetim planı sözleşme hükmünde olduğu için sonradan daire satın alan kişi de mevcut planla bağlıdır.
4/5 çoğunluk sağlanamazsa değişiklik mümkün mü?
Genel kural olarak hayır. 4/5 oranı sağlanamadan yapılan değişiklik geçerli olmaz. Yalnızca mahkemeye başvuru gibi istisnai yollar gündeme gelebilir.
Yönetim planında hüküm yoksa ne uygulanır?
Plandaki boşluklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır.
