Genel kurulda aidat artışı kararı alındı; duyuru panosuna ve site uygulamasına not düştünüz. Ertesi ay muhasebe başladığında bazı daire sahipleri hâlâ eski tutarı yatırmış — yöneticinin elinde 3–4 farklı ödeme tutarı ve itirazlar var. Bu yazıda, artış bildirimi sonrası hangi orana göre tahsilat yapılacağı, gecikme faizi hesaplama mantığı, belge ve iletişim yükümlülükleri ile pratik muhasebe adımlarını KMK ve iyi uygulamalar ışığında açıklıyorum.
1. Kararın hangi tarihten itibaren bağlayıcı olduğu — KMK ve uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) genel kurulların yetkilerini ve ortak giderlerin belirlenmesini düzenler. Genel kurulun aldığı aidat artışı kararı, kararda veya toplantı tutanağında belirtilen yürürlük tarihinden itibaren bağlayıcıdır. Kararda açık bir yürürlük tarihi yoksa genel kurul kararı alındığı tarihten itibaren uygulanması beklenir; pratikte yürürlüğü kararın ilan edildiği ve maliklere duyurulduğu tarihle ilişkilendirmeniz gerekir.
2. Duyuru yükümlülüğü: Malikleri nasıl ve ne zaman bilgilendirmelisiniz?
Yönetim, genel kurul kararlarını malikler ve kiracılarla şeffaf biçimde paylaşmakla yükümlüdür. Duyuru yolları genellikle yönetim planı veya site/apt. içtüzüğünde belirlenir; yazılı duyuru (ilan tahtası), yazılı e-posta/sms veya yönetim uygulaması üzerinden bildirim icap eder.
- İlan tahtasına asılma tarihi
- Sakinlere SMS/e‑posta gönderim tarihi
- Mobil uygulama/portalda yayınlama tarihi
Bu tarihler, hangi tarihten itibaren yeni oranın uygulanacağı konusunda delil oluşturur. Eğer duyuru gecikmişse, ödemeyi eski oranda yapan sakinler bu gecikmeyi gerekçe gösterebilir; yine de kararda belirtilen yürürlük esas belirleyicidir.
3. Eski oranda ödeme yapıldıysa ne yapılmalı? Tahsilat ve mahsup seçenekleri
Pratik olarak üç yol vardır. Bunlardan hangisini tercih edeceğiniz yönetim planı, genel kurul kararı veya site uygulamaları ile uyumlu olmalıdır.
- Eksik kalan farkı sonraki dönem aidatına eklemek: En yaygın yöntemdir. Eksik ödeme tutarı, borç kaydı olarak oluşturulur ve gecikme faizi uygunsa buna göre hesaplanır.
- İhtar/uyarı gönderip farkı talep etmek: Yazılı ihbar (SMS + e‑posta veya iadeli taahhütlü mektup) ile ödeme istenir, icra öncesi delil olarak saklanır.
- İade yapıp yeni tutarı talep etmek: Nadir kullanılır; muhasebe ve banka maliyeti nedeniyle genelde tercih edilmez.
4. Gecikme faizi nasıl uygulanır? Hesaplama örneği ve hukuki sınır
Gecikme faizi uygulaması yönetim kurulu/karar ve yönetim planına göre belirlenir. Kanunda özel bir faiz oranı öngörülmez; bu nedenle genel kurulca kabul edilen oran uygulanır. Gecikme faizi hesaplanırken aşağıdaki noktalar önemlidir.
- Faiz oranı ve uygulama başlangıcı (ihbar tarihinden mi, vade tarihinden mi itibaren?)
- Kısmi ödeme yapıldığında faiz hesaplama: Önce anapara, sonra faiz mahsup mantığı
- Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde orantısız faiz uygulamalarından kaçının; aşırı faiz iddialarında malik itiraz edebilir.
Örnek: Yeni aidat 1.200 TL, eski aidat 1.000 TL ödenmiş; 200 TL fark 30 gün gecikmeli ödenecekse ve aylık gecikme faizi %1 ise faiz = 200 x 0,01 x 1 = 2 TL.
5. Muhasebe kaydı ve makbuz/provizyon düzeni
Her bir ödeme türünü (eski tutar, fark, faiz) ayrı hesap/işlem olarak kaydedin; makbuzlarda açıklayıcı detay yazın. Aidat makbuzu düzenlenmesi yönetim için zorunludur; makbuzda dönemi, aidat tutarını ve varsa gecikme faizini açıkça belirtin. (Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki genel uygulama ve iyi muhasebe ilkelerine göre kayıt zorunludur.)
| İşlem | Açıklama |
|---|---|
| Eski tutar girişi | Yatırılan ana tutarı açıkça belirtin |
| Fark borç kaydı | Eksik kalan tutarı ayrı borç hesabı olarak açın |
| Gecikme faizi | Uygun oran ve döneme göre hesaplayıp ayrıca kaydedin |
6. İcra ve hukuki süreçlerde delil: Yönetici hangi belgeleri hazır tutmalı?
İcra takibine gidecekse (son çare) yönetici için önem arz eden deliller:
- Genel kurul tutanağı ve kararda yazılı yürürlük tarihi
- Duyuru/ilan tarihleri (ilan tahtası fotoğrafı, SMS/e‑posta kaydı, uygulama bildirimleri)
- Aidat makbuzları ve banka dekontları
- Eksik ödeme farkına ilişkin yazılı talep/ihbarlar
Pratik öneriler: Süreci kolaylaştıran dijital araçlar
Farklı ödeme tutarları ve iletişim kanallarını elle takip etmek hataya açıktır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site ve apartman yönetimi yazılımları aidat tahakkukunu, gecikme faizini ve bildirim geçmişini otomatik kaydeder. Demo veya hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul kararı olmadan aidat artışı uygulanabilir mi?
Hayır. Aidat artışı için genel kurul kararı gereklidir; aksi halde maliklerden ek tahsilat talep edilemez.
Genel kurul bildirimi ilan tahtasına geç asıldıysa eski oranı ödeyen haklı mı?
Eğer yürürlük bildirimi makul şekilde bildirilmemişse, eski oranda ödeme yapanlar itiraz edebilir; duyuru kayıtları davada/demirde önemlidir.
Kısmi ödeme yapıldığında gecikme faizi nasıl önceliklendirilir?
Genelde kısmi ödeme önce ana borca, sonra gecikme faizine mahsup edilir; bu sırayı muhasebe kayıtlarınızda net belirtin.
Eksik ödeme tutarını genel kurula sunmak gerekir mi?
Eksik tahsilat ve alacak durumları dönem sonu hesap raporlarında gösterilmeli; büyük tutarlar için genel kurula bilgi sunmak iyi uygulamadır.
Aidat makbuzu düzenlenmediğinde ne yapmalıyım?
Makbuz düzenlemek yöneticinin yükümlülüğüdür; eksikse derhal makbuz düzenleyin ve geçmiş kayıtları düzeltin. Süreç karmaşıklaştıysa uzman desteği alın.
