Apartman Kapıcısı Rehberi 2026: İşe Alım, Maaş, Haklar ve Fesih

Apartman ve site yönetiminin en kritik personel kararı kapıcı istihdamıdır. Yanlış yapılan bir işe alım, eksik tutulan bir bordro veya hatalı bir fesih bildirim kat maliklerine yüz binlerce lira maliyet doğurabilir. Bu yazıda 2026 yılı itibarıyla konut kapıcısı istihdam etmenin tüm sürecini — işe alımdan maaş hesabına, sosyal haklardan kapıcı dairesine, iş ilişkisinin sona ermesinden tahliyeye kadar — Kat Mülkiyeti Kanunu, 4857 sayılı İş Kanunu, Konut Kapıcıları Yönetmeliği ve Yargıtay 9. ve 18. Hukuk Dairesi içtihatları ışığında, yöneticilerin gerçekten ihtiyaç duyduğu pratik bilgilerle anlatıyoruz.

Konut Kapıcısı Kimdir? Hukuki Tanım

Konut kapıcısı, 03.03.2004 tarihli ve 25391 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.3'te şöyle tanımlanır: "Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir."

Bu tanım önemlidir çünkü:

1. Konut kapıcısının ücreti gelir vergisinden istisnadır (GVK m.23/6)
2. Damga vergisinden istisnadır (DVK Tablo 2, IV/34)
3. Yalnızca konut kullanımlı binalarda çalışan personel bu statüden yararlanır

Ticari binadaki (plaza, iş hanı) kapıcı bu vergi avantajlarından yararlanamaz; normal işçi gibi vergilendirilir. Karma binalarda (konut + dükkân) konut kısmına hizmet veren oranda muafiyet uygulanır.

Yasal Çerçeve: Hangi Kanunlar Geçerli?

Kapıcı istihdamında 5 temel mevzuat birlikte uygulanır:

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): m.4, m.20, m.34, Ek Madde 2 — kapıcı dairesi, gider paylaşımı, yöneticinin yetkisi, tahliye
2. 4857 sayılı İş Kanunu: Fesih sebepleri, ihbar-kıdem süreleri, fazla mesai
3. 1475 sayılı eski İş Kanunu m.14: Kıdem tazminatı hesabı (halen yürürlükte)
4. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.23/6: Konut kapıcısı vergi muafiyeti
5. Konut Kapıcıları Yönetmeliği (R.G. 25391, 03.03.2004): Kapıcıya özel hükümler

Buna ek olarak SGK uygulaması ve Yargıtay 9. HD (iş hukuku) ile 18. HD (kat mülkiyeti) içtihatları somut uyuşmazlıkları yönlendirir.

1. İşe Alım Süreci

Kat Malikleri Kurul Kararı Şart mı?

Kapıcı istihdamı için kat malikleri kurul kararı zorunludur. KMK m.34 yöneticinin görevlerini sayar; kapıcı istihdam kararı kurul yetkisindedir. Yönetici tek başına kapıcı atayamaz, ataması durumunda kat malikleri sorumluluk kabul etmeyebilir.

Kararda şunlar yer almalıdır:

1. Kapıcı çalıştırma kararı
2. Aylık brüt ücret (asgari ücret veya üstü)
3. Kapıcı dairesi tahsis edilip edilmeyeceği
4. Görev tanımı (yönetmelik m.4'teki hizmetlerden hangileri)
5. Çalışma günleri ve saatleri

İş Sözleşmesi Yapma

4857 m.8 iş sözleşmesinin yazılı yapılması zorunluluğunu getirir (1 yıldan uzun süreli ise). Kapıcı sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken hususlar:

1. Tarafların kimlik ve adres bilgileri (işveren = apartman; vekil = yönetici)
2. İşe başlama tarihi
3. Görev tanımı (yönetmelik m.4 referansıyla)
4. Brüt ücret ve ödeme şekli (banka hesabı zorunlu — 5510 sayılı Kanun m.88)
5. Çalışma saatleri (haftalık en fazla 45 saat)
6. Kapıcı dairesi tahsisi varsa dairenin durumu, demirbaş listesi, faturaların kim tarafından ödeneceği
7. Yıllık izin hakkı, hafta tatili, resmi tatil çalışma esasları
8. Deneme süresi (en fazla 2 ay — m.15)
9. Fesih şekli ve süreleri

SGK Tescili

İşe başlamadan en geç 1 gün önce SGK'ya bildirim yapılır (5510 m.8). Apartmanın SGK işyeri tescili yoksa önce işyeri açılışı yapılmalıdır. Kolay İşverenlik kapsamında bu işlem e-Devlet üzerinden 1 günde tamamlanır.

Sağlık Raporu ve İSG

İşe başlamadan önce sağlık raporu alınmalı (Aile Hekimliği yeterli). Apartman 10 kişiden az çalışan istihdam ediyorsa İSG zorunluluğu sınırlıdır; ancak temel iş sağlığı eğitimi yine de verilmelidir (6331 sayılı Kanun).

2. 2026 Maaş ve Bordro

2026 yılında 1 Ocak'tan itibaren geçerli asgari ücret rakamları:

1. Brüt aylık: 33.030,00 TL
2. Net (konut kapıcısı): 28.075,50 TL
3. Apartmanın aylık toplam maliyeti: ~40.544 TL (işveren primleri dahil)

Konut kapıcısının ücretinden yalnızca %15 SGK kesintisi yapılır (gelir ve damga vergisi muafdır). Normal işçide bu kesinti %30'u aşar; kapıcının cebine giren tutar bu nedenle yüksektir.

Detaylı bordro örneği, kapıcı dairesinin tazminat hesabına etkisi, kıdem tazminatı tavanı, Kolay İşverenlik avantajları ve yıllık gerçek maliyet hesabı için: Kapıcıya 2026'da Ne Kadar Maaş Verilir? (Tam Bordro Örneği)

3. Kapıcı Dairesi: Tahsis, Vergi, Tazminat Etkisi

Tahsis Hakkı

Kapıcı dairesi ortak alanın bir parçasıdır (KMK m.4). Apartman kapıcıya daire tahsis etmek zorunda değildir; sözleşmeye bağlıdır. Ancak yapı izninde "kapıcı dairesi" olarak ayrılmış mahal varsa bu mahallin başka amaçla kullanımı kat malikleri kurul kararıyla mümkündür.

Daire Tahsisi Halinde Mali Etkileri

1. SGK matrahına eklenmez. Yargıtay 9. HD yerleşik içtihadı ve SGK uygulaması bu yöndedir; aylık primden ek hesaplama yapılmaz.
2. Kıdem ve ihbar tazminatı hesabında giydirilmiş ücrete eklenir. Emsal kira değeri brüt ücrete eklenerek tazminat hesabı bu üzerinden yapılır (Yargıtay 9. HD E.2018/3429, K.2019/6451).
3. Gelir vergisi muafiyeti kapıcının daire kullanımını da kapsar.

Örnek: 33.030 TL brüt asgari ücretli + 8.000 TL emsal kira değerli daire = kıdem hesabında giydirilmiş brüt 41.030 TL.

Dairenin Boşaltılması

Kapıcının iş ilişkisi sona erince daireden çıkması gerekir. KMK Ek Madde 2 idari tahliye prosedürü tanır: kat malikleri kurul kararı + 15 gün + mülki amire başvuru + zabıta tahliyesi. Mahkemeye gerek yoktur.

Tahliye sürecinin tüm adımları, Yargıtay 18. HD'nin idari yol-mahkeme yolu ayrımı, emekli ve vefat eden kapıcı için özel durumlar için: Kapıcı Dairesi Nasıl Tahliye Edilir? (KMK Ek Madde 2 Adım Adım)

4. Çalışma Süresi, Fazla Mesai, İzinler

Günlük ve Haftalık Süre

Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.10: Haftalık çalışma süresi en fazla 45 saattir. Günlük süre yönetim tarafından belirlenir; pratikte hafta içi 6-8 saat yaygındır. Kapıcının dairede ikamet etmesi sürekli çalıştığı anlamına gelmez.

Fazla Mesai

Haftalık 45 saati aşan çalışmalar fazla mesai sayılır; saat ücreti %50 zamlı ödenir (4857 m.41). Pazar günü ve resmi tatillerde çalışma çift ücret üzerinden ödenir (m.47).

Hafta Tatili

Kapıcının haftada 1 gün hafta tatili (genellikle Pazar) hakkı vardır. Bu güne ait ücret tam ödenir; çalıştırılırsa çift ücret + hafta tatili ücreti birlikte (yani 3 katı) ödenir.

Yıllık İzin

4857 m.53 yıllık ücretli izin sürelerini düzenler:

1. 1-5 yıl kıdem: 14 gün
2. 5-15 yıl kıdem: 20 gün
3. 15 yıldan fazla kıdem: 26 gün

Yıllık izin parçalı kullandırılabilir ancak en az bir bölümü 10 günden az olmamak üzere bölünebilir.

Resmi Tatil ve Dini Bayramlar

2026'da resmi tatiller (Ramazan ve Kurban Bayramı dahil) toplam yaklaşık 15-17 gündür. Bu günlerde çalıştırılan kapıcıya çift ücret ödenir.

5. Sosyal Haklar ve Ek Ödemeler

Yemek, Yakacak, Ulaşım Yardımı

1. Yemek yardımı: 2026'da günlük 158,29 TL'ye kadar SGK ve vergiden istisnadır
2. Ulaşım yardımı: Toplu taşıma kart bedeli üzerinden istisnadır
3. Yakacak yardımı: Nakit verilirse SGK matrahına eklenir; ayni verilirse istisna sınırı uygulanır

İkramiye ve Bayram Yardımı

Yasal zorunluluk yoktur ancak kat malikleri kurul kararı veya iş sözleşmesinde belirlenmişse ödenir. Tüm ek ödemeler kıdem tazminatı hesabında giydirilmiş ücrete dahil edilir.

Doğum, Evlilik, Cenaze İzinleri

4857 m.55-56 kapsamında ücretli mazeret izinleri verilir:

1. Evlilik izni: 3 gün
2. Doğum izni (eş için): 5 gün
3. Cenaze izni (anne, baba, eş, çocuk, kardeş): 3 gün

6. Görev Tanımı: Kapıcı Neleri Yapar, Neleri Yapmaz?

Yapması Gerekenler (Yönetmelik m.4)

1. Binanın bakım, koruma ve küçük onarımı
2. Ortak yerlerin temizliği
3. Çöp toplama ve atımı
4. Kaloriferin yakılması (eğitimli ve yetkili ise)
5. Bahçe ve çevre düzeni
6. Bağımsız bölüm sakinleri için çarşı işleri (sözleşme veya örf kapsamında)
7. Güvenliğe katkı (giren-çıkanı izleme, ziyaretçi bildirimi)

Yapmak Zorunda Olmadıkları

1. Bağımsız bölüm içinde temizlik (sözleşmede özel olarak yer almıyorsa)
2. Çocuk bakımı, evcil hayvan bakımı
3. Şehirlerarası emanet, posta, banka işlemleri (sözleşme dışı görevler)
4. Kat malikinin kişisel işlerinde araç şoförlüğü
5. Aidat tahsilatı (yöneticinin yetkisindedir; kapıcı tahsilat memuru değildir)

Görev tanımı dışı işler için kapıcı reddedebilir; reddetmesi disiplinsizlik sayılmaz.

7. Yöneticinin Sorumluluğu: İşveren Vekili Olmak

KMK m.34: Yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil gibi sorumludur (BK m.502 vd). Kapıcı istihdamında yönetici işveren vekilidir; işveren ise kat malikleridir.

Yöneticinin Cezai Sorumluluk Riskleri

1. SGK primlerinin yatırılmaması: idari para cezası + faiz + 5 puanlık teşvikin kaybı
2. Bordro tutmamak veya hatalı tutmak: vergi cezası + kapıcının fazla kesinti iadesi talep etmesi
3. İş kazasında önlem almamak: TCK m.85 (taksirle yaralama/ölüm), 2-6 yıl hapis
4. Kapıcının zorla daireden çıkarılması: TCK m.116 (konut dokunulmazlığını ihlal), 6 ay – 2 yıl hapis

Korunma Yolları

1. Tüm ödemeleri banka üzerinden yapın
2. Bordroyu mali müşavir veya bina yönetim hizmet firmasına hazırlatın
3. Kat malikleri kurul kararlarını tutanak altına alın
4. İş kazası önlemlerini (kayma, düşme, elektrik) belgeleyin
5. İhtilaflarda mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk deneyin (7036 sayılı Kanun zorunlu hale getirir)

8. İş İlişkisinin Sona Erdirilmesi

Kapıcının işten çıkarılması Türk hukukunun en hassas alanlarından biridir. Hangi fesih sebebini seçtiğiniz tazminat tutarını yüzbinlerce lira oynatabilir.

7 Farklı Fesih Yolu (Özet)

1. Geçerli sebep (m.18): Performans yetersizliği. Tam kıdem + ihbar.
2. Haklı sebep (m.25/II): Hırsızlık, devamsızlık, hakaret. Tazminatsız.
3. Sağlık sebebi (m.25/I): Kıdem ödenir, ihbar ödenmez.
4. Zorlayıcı sebep (m.25/III): Kıdem ödenir, ihbar ödenmez.
5. Tutukluluk (m.25/IV): Kıdem ödenir, ihbar ödenmez.
6. İkale (karşılıklı anlaşma): Tam tazminat + 2-4 aylık ek bedel.
7. İstifa: Kıdem ödenmez (emeklilik, evlilik, askerlik istisnaları hariç).

Kritik Süreler

1. Haklı sebep (m.25/II): sebebin öğrenilmesinden 6 iş günü içinde fesih yapılmalı
2. İhbar süreleri (m.17): 2-8 hafta (kıdeme göre)
3. Arabuluculuk: zorunlu (7036 sayılı Kanun, 01.01.2018)

Her senaryoda tam hesap örneği, Yargıtay 9. HD'nin sıkı uyguladığı ispat kuralları, ikale sözleşmesinde "makul yarar" şartı ve sık yapılan hatalar için: Kapıcıyı İşten Çıkarmanın 7 Yolu: Hangi Sebepte Tazminat Ne Kadar?

9. Kapıcı Giderleri Nasıl Paylaşılır?

KMK m.20 kapıcı, bahçıvan, bekçi giderlerine kat maliklerinin eşit olarak katılacağını düzenler. Yani arsa payı oranında değil; daire başına eşit bölüşüm yapılır.

Örnek: 20 daireli apartmanda aylık kapıcı maliyeti 40.544 TL ise her daireye 2.027 TL düşer. Bu tutar büyük daireler için avantaj, küçük daireler için dezavantajdır.

Yönetim planında aksi düzenlenebilir; eşit bölüşüm yerine arsa payı oranında paylaşım yönetim planıyla kararlaştırılabilir.

10. Pratik Tavsiyeler

1. İlk işe alımda yazılı sözleşme yapın. Sözlü sözleşme ileride ispat sorunu doğurur.
2. Kapıcı dairesinin emsal kira değerini kayda alın. Tazminat uyuşmazlığında belirsizlik olmaz.
3. Bordroyu her ay mali müşavire kontrol ettirin. %15 SGK kesintisi haricindeki tüm kesintiler hatalıdır.
4. Yıllık izni mutlaka kullandırın. Kullandırılmayan izin tazminata dönüşür.
5. Kat malikleri kurul kararlarını tutanak defterine işleyin. Karar defterinin notere onaylatılması bazı il barolarınca öneriliyor.
6. İhtilafta hızlı arabuluculuk deneyin. Mahkeme 8-12 ay, arabuluculuk 1-2 hafta sürer.
7. Kolay İşverenlik kapsamına geçin. 5 puanlık SGK işveren teşviki yıllık ~20.000 TL tasarruf sağlar.
8. Kapıcının fazla mesaisini her ay belgeleyin. Mesai defteri tutmazsanız Yargıtay 9. HD genellikle kapıcı lehine karar verir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman kapıcı çalıştırmak zorunda mı?

Hayır. KMK kapıcı istihdamını zorunlu kılmaz. Kat malikleri kurulu temizlik şirketi, dış kaynak veya yarı zamanlı çözümleri tercih edebilir. Ancak yapı izninde kapıcı dairesi ayrılmış binalarda, daireyi başka amaca kullanma yine kurul kararı gerektirir.

Kapıcı kaç saat çalışır?

Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.10: Haftalık en fazla 45 saat. Günlük çalışma yönetim tarafından belirlenir; tipik uygulama hafta içi 6-8 saattir. Dairede ikamet sürekli çalışma anlamına gelmez.

Kapıcının yıllık ücretli izni kaç gündür?

4857 m.53: 1-5 yıl kıdem için 14 gün, 5-15 yıl için 20 gün, 15 yıl ve üzeri için 26 gün. Kullanmadığı izin tazminata dönüşür.

Kapıcının ücretinden hangi kesintiler yapılır?

Yalnızca %15 SGK kesintisi (%14 SGK + %1 işsizlik). Gelir vergisi (GVK m.23/6) ve damga vergisi (DVK Tablo 2, IV/34) muafdır.

Kapıcı dairesini kim ödemeli — elektrik, su, doğalgaz?

Sözleşmeye bağlıdır. Yaygın uygulama: apartman doğalgaz ve elektriği ödemez, kapıcı kendi kullanım faturalarını öder. Su genellikle ortak gider olduğu için ayrı sayaç yoksa apartmana yansır. Sözleşmede net yazılması ihtilafı engeller.

Kapıcı emekli olunca daireyi boşaltmak zorunda mı?

Evet. İş ilişkisi emeklilikle sona erer; KMK Ek Madde 2 prosedürü uygulanır. Yönetim insani sebeple 1-3 ay ek süre tanıyabilir ama yasal zorunluluk değildir.

Kapıcı 10 yıllık çalışan, performansı düşük, ne kadar tazminat öderim?

m.18 geçerli sebep kapsamında: tam kıdem + ihbar tazminatı. Asgari ücretli + kapıcı dairesi tahsisli 10 yıllık kapıcı için yaklaşık 476.000 TL.

Hırsızlık tespit ettim, ne yapayım?

Sebep öğrenildiği günden itibaren 6 iş günü içinde m.25/II ile tazminatsız fesih yapın. Delilleri toplayın (kamera, tanık, tutanak), noter ihtarnamesi gönderin. Ayrıca TCK m.142 kapsamında savcılığa suç duyurusu yapın.

Apartman kapıcısı SGK kapsamında mı?

Evet. Konut kapıcısı 5510 sayılı Kanun kapsamında 4/1-a sigortalısıdır. İşe başlamadan 1 gün önce SGK'ya bildirim yapılır. Kolay İşverenlik kapsamında apartman e-Devlet üzerinden tek formla işyeri açıp tescil yapar.

Kapıcının doğum izni süresi nedir?

Kadın kapıcı için: doğumdan 8 hafta önce + 8 hafta sonra = 16 hafta ücretli izin (4857 m.74). Erkek kapıcı için: eş doğumunda 5 gün babalık izni.

Yönetim değişti, kapıcı kıdem süresi sıfırlanır mı?

Hayır. İşveren kat malikleri kuruludur; yönetici sadece işveren vekilidir (KMK m.34). Yönetim değişikliği iş ilişkisini etkilemez; toplam çalışma yılı korunur.

Kapıcı dairesi yoksa kapıcı çalıştırabilir miyim?

Evet. Daire tahsisi zorunlu değildir; sözleşmeye bağlıdır. Daire tahsisi yapılmayan kapıcı sözleşmeli olarak dışarıdan çalışabilir.

Asgari ücret zammı kapıcıya otomatik uygulanır mı?

Evet, asgari ücretli kapıcı için 1 Ocak'tan itibaren yeni rakamlar otomatik geçerlidir. Asgari ücret üstünde maaş alan kapıcı için zam kat malikleri kurul kararıyla belirlenir.

Kolay İşverenlik nedir, nasıl başvurulur?

Konut kapıcısı çalıştıran apartmanlar için 01.03.2019'dan itibaren uygulanan basitleştirilmiş sistem. e-Devlet üzerinden başvurulur. Avantajları: basit aylık bildirim, 5 puanlık SGK işveren teşviki, mali müşavir zorunluluğunun hafiflemesi, hızlı işyeri tescili.

Sonuç

Kapıcı istihdamı görünüşte basit bir personel kararı, gerçekte ise Kat Mülkiyeti Kanunu, İş Kanunu, vergi mevzuatı, SGK uygulaması ve Yargıtay içtihatlarının kesişiminde duran karmaşık bir hukuki süreçtir. Yöneticilerin temel kuralı: yazılı sözleşme, banka ödemesi, belgeli bordro, kayıtlı toplantı kararları. Bu dört unsuru sağlam tutan yönetim, en kötü ihtimalde dahi yasal güvende kalır.

Detayların her biri için bu rehberde paylaştığımız üç odak yazıya başvurabilirsiniz: maaş ve bordro, daire tahliyesi, fesih ve tazminat.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta avukat veya mali müşavirinize başvurmanız önerilir.